Por Alejandro Fuentes-Lojo. Abogado

Las externalidades negativas de la pandemia de COVID 19, más comúnmente conocida como coronavirus, pueden tener un impacto en las relaciones contractuales, como, por ejemplo, el contrato de alquiler de un local comercial en el que se desarrolla la actividad de restauración.

En el peor de los casos, este impacto puede consistir en un cambio en las circunstancias del contrato que dé lugar a un desequilibrio importante de los beneficios contractuales en grave perjuicio del arrendatario que imposibilite el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o las haga extremadamente onerosas. Es decir, podría ocurrir que se produzca un colapso en la facturación del negocio de restauración como consecuencia del colapso del turismo o porque las autoridades sanitarias hayan decretado el cierre temporal del establecimiento de restauración, todo como efecto directo de la coronavirus, que imposibilitó o hizo muy doloroso para el inquilino pagar el alquiler inicialmente pactado.

El inquilino en cuestión puede invocar la cláusula rebus sic stantibus para exigir dicha modificación, suspensión o terminación del contrato

Se plantea la cuestión de si en estos casos el inquilino podría exigir una reducción del alquiler, una suspensión del contrato o incluso su rescisión.

El inquilino en cuestión puede invocar la cláusula rebus sic stantibus para exigir dicha modificación, suspensión o rescisión del contrato, que ya ha sido invocado con éxito en los tribunales debido a los efectos devastadores de la actividad económica de la grave crisis económica y financiera que sufrió nuestro país hace unos años (SSTS de junio 30 y 15 de octubre de 2014).

Para evitar que el inquilino reclame esta reducción de la renta, suspensión del contrato o su rescisión, se puede incluir en el contrato una cláusula anti-coronavirus que regule claramente que el incumplimiento de las obligaciones contractuales por causa de fuerza mayor no lo hará. no da derecho a la parte lesionada. para requerir modificación, suspensión o rescisión del contrato.

Veamos un ejemplo cláusula anti-coronavirus:

“En caso de fuerza mayor, el arrendatario no podrá exigir la resolución, suspensión y / o modificación del contrato, ni la reducción del alquiler pactado.

El propietario está exento de cualquier responsabilidad derivada de las medidas adoptadas por la autoridad competente que escapen a su control.

A los efectos del presente contrato, se entiende por fuerza mayor toda circunstancia de carácter imprevisible e inevitable que afecte al cumplimiento de las obligaciones contractuales, tales como, ad exemplum, eventos naturales extraordinarios como inundaciones, terremotos, golpes, relámpagos, situaciones epidémicas. . y pandemia. «

Para mayor seguridad, se recomienda agregar una cláusula de cierre en estricto cumplimiento de lo pactado entre las partes.