En diferentes momentos hemos hablado de todas aquellas cuestiones relacionadas con la distribución de gastos, de hecho, tenemos varios artículos relacionados con ella, de los que destacamos los siguientes:
Si relacionamos la distribución de gastos con el coeficiente de participación de la vivienda sobre el total de la urbanización, manzana o portal, según sea el caso, observamos que este tema está permanentemente discutido en la ley de propiedad horizontal. Entonces lo tenemos en el archivo. Artículo 3 de la LPH nos dice que «a cada piso o habitación se le asignará un Cuota de participación en relación al valor total del inmueble y referida a los centavos del mismo. Este canon servirá como forma para determinar la participación en las cargas y beneficios en función de la comunidad. Las mejoras o deterioros de cada piso o sala no alteran la cuota asignada, la cual sólo podrá variarse en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10 y 17 de esta ley”.
En el artículo 5 de la LPH Cuando hablamos del coeficiente o cuota de participación, decimos lo siguiente: «En el mismo título, se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o sala, determinado por el propietario único del inmueble al comienzo de su venta por planos, con el acuerdo de todos los propietarios existentes, por adjudicación o por resolución judicial. Para su determinación se tomará como base la superficie útil de cada planta o estancia en relación con el conjunto del edificio, su ubicación interior o exterior, su situación y el uso que racionalmente se supone que se hace del mismo. servicios o elementos comunes.
Artículo 9 en su sección Y) Dice así: «Cada propietario está obligado a contribuir, según la participación social establecida en el título o específicamente establecida, a los gastos generales para la adecuada conservación del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de ‘individualización’.
Adentro párrafo f) del artículo 9 de la LPH dice: Son obligaciones de cada propietario: «contribuir, según la parte que le corresponda, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para proveer a la conservación y reparación del inmueble y, en su caso, , a las obras de rehabilitación».
Finalmente, en cuanto al coeficiente de participación, hay que decir que el artículo 24.2.b de la LPH y en referencia a la agrupación de comunidades dice lo siguiente: “b) Constituirse en comunidad de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea conferido por el art. propietario único del conjunto o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrarlopreviamente autorizado por la mayoría de las respectivas Asambleas de Propietarios. La escritura de constitución contendrá la descripción del conjunto edificatorio en su conjunto y de los elementos comunes, vías, sistemas y servicios. también establecerá la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, quienes responderán solidariamente de su obligación de contribuir al mantenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y estatutos de la comunidad agrupada se inscribirán en el Registro de la Propiedad.
Hay varias reflexiones sobre estos artículos antes mencionados:
En relación al acuerdo de reparto de costas, tenemos varias sentencias, entre ellas la sentencia del Tribunal Supremo de 22/05/2008 que establece que “la participación en los gastos, establecida en el título constitutivo, sólo puede modificarse con el consentimiento unánime de los propietarios”.
Tipos de gastos en una comunidad de propietarios:
Cálculo de gastos comunes en una comunidad de propietarios
Lo primero que debemos tener en cuenta es cómo se calcula Comparte de los dueños A esta participación se le asignará un porcentaje en relación al valor total del inmueble, el coeficiente de propiedadsu ubicación, situación y uso que se supone tienen los elementos comunes.
Para la definición de coeficiente de propiedad se tendrán en cuenta criterios objetivos y técnicos para el establecimiento de nuevas edificaciones. El cálculo se realiza en base a la superficie útil de su piso o local en relación a la superficie total del inmueble. Esto está configurado para el titulo constitucional del edificio.
Los gastos de condominio, como ya hemos mencionado, se distribuyen por defecto, de acuerdo con la cuota de participación que cada apartamento o habitación tiene asignada en la escritura, excepto en título constitutivo se dijo otra cosa.
Recordemos los tipos de gastos en una comunidad:
gastos ordinariosque son los necesarios para el correcto mantenimiento del inmueble y que no están sujetos a identificación (mantenimiento ascensor, limpieza, electricidad, piscina, gastos de administración, agua, seguros, etc.)
Para ser considerado gasto individualizado, es necesario que el Título Constitutivo figure en la exclusión o, en su caso, en los Estatutos de la Comunidad y también es posible que sea deliberado por la Asamblea de Propietarios con acuerdo unánime, para la concordancia del art. 5 con 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Es frecuente que los estatutos de la comunidad hayan establecido que determinadas casas, locales. están exentos de la obligación de pagar los gastos de las escaleras y del ascensor, sin más demora, e incluyen tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
El Tribunal Supremo resolvió esta cuestión con la Sentencia de 29 de mayo de 2009, rec. 720/2004, que recuerda que para que determinados gastos se consideren identificables es necesario que la exclusión esté determinada en el Título constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos de la Comunidad y, además, sea factible su resolución en la junta de propietarios con decisión unánime.
Y la STS de 14 de marzo de 2000 establece que el art. 9.5 LPH permite que determinados gastos se consideren individualizados, y ello constituye una excepción a la regla general, ya que en el caso de que la comunidad de propietarios se encuentre legalmente confrontada con uno de sus miembros, los gastos que impone la situación litigiosa no son gastos generales en relación a éste, pero lo están en relación con los demás miembros de la comunidad de propietarios. Es decir, se individualizan las costas judiciales derivadas de los litigios entre la comunidad de propietarios y el comunero.
gastos extraordinarios: Son gastos no periódicos cuyo importe supera el importe previsto en los presupuestos de gastos y reparaciones. Ejemplo: instalación de ascensores, obras, etc.
Ejemplo de cómo distribuir los gastos:
Supongamos que vivimos en un edificio en Sevilla, de 5 plantas, buhardilla y local comercial, el presupuesto general anual es el siguiente:
La siguiente tabla es un ejemplo de INGRESO que todo propietario pagaría. Si se hiciera por m2 de superficie y ninguno de ellos estuviera exento de pago alguno, la tasa sería la siguiente:
Recuérdese que la ley dice que los gastos se repartirán entre los propietarios sobre la base de lo establecido en los propios estatutos de la comunidad o de lo que específicamente se establezca si se aprueba por unanimidad. En este ejemplo se decidió por unanimidad de los propietarios que el desglose de los gastos se haga en 3 partes distintas porque es más coherente dada la naturaleza del gasto y el uso que se le va a dar, así tenemos lo siguiente:
De los 15.520 euros, se decidió por unanimidad de los propietarios que todos los propietarios, incluido el local, vayan por coeficiente tal y como marca el estatuto (en la columna por coeficiente aparecen todos), que en la columna del coeficiente 2 vayan aquellos gastos que solo deben pagar las casas y no pagan los locales y que en el lineal se pagan todas las casas y locales en igual medida.
En resumen, el desglose de gastos con participación 1 serán los gastos generales del inmueble, es decir, los que habrán de sufragar todos los copropietarios, incluidos pisos y locales.
Los costes de las cuotas de participación 2 incluirían en este caso los costes de la antena colectiva/videoportero, limpieza, luz del pórtico, mantenimiento de ascensores, agua y mantenimiento contra incendios.
Los gastos de distribución lineal consistirían en reparaciones misceláneas, los honorarios del secretario-administrador y las comisiones bancarias.
Grupos de gasto en una comunidad de propietarios:
Como ya hemos comentado en el transcurso de esta presentación, si se puede cambiar el porcentaje de participación en los costos, lo deciden posteriormente los propietarios por unanimidad, es lo que se define como «especialmente establecido» por el artículo 9 de la lph.
Los propietarios pueden convenir que la participación en los gastos comunes se realice de forma distinta a la prevista por el título constitutivo de la comunidad (escritura de constitución y estatutos de la comunidad). Recuerda que para conseguir este cambio tienes que pasar por un proceso:
1º) Incluir el acuerdo en el orden del día de la Junta de Propietarios, ya sea ordinaria o extraordinaria.
2º) Una vez aprobada por unanimidad, dando los plazos establecidos para que los ausentes se pronuncien, deberá inscribirse en el registro de la propiedad, pudiendo vincularse a los terceros que integren posteriormente la comunidad de propietarios, ya que se elevaría a una escritura pública.
Le recordamos que una vez acordada la forma de imputación de los distintos gastos, aunque los propietarios del inmueble no los utilicen, presenten carencias o renuncien a ellos, estarán obligados al pago de los costes de los servicios.
¿Qué dice la jurisprudencia sobre el reparto de costes?
Os facilito el resumen de las sentencias tanto de la Casación como de las audiencias provinciales del año 2022 y 2021.
TS, Sección Primera, Civil, 18-11-2022
No olvidemos esta premisa. Cuando se modifique la distribución de los gastos del coeficiente en forma distinta a la reflejada en el título, será necesario unanimidadsin embargo, cuando se cambia de nuevo a lo que dice el título fundacional, solo una mayoría simple de los titulares presentes y representados con derecho a voto.
AP Pontevedra, Sección 3, 22-9-2022
Ya hemos discutido cómo hacer esto en una sección anterior para que se presente en la corte.
AP Alicante, Elche, Sección 9, 16-9-2022
Lo mismo que el comentario anterior.
AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6, 9-1-2022
No olvidemos que, si una decisión verbalizada que no se ajusta al título constitutivo no es impugnada dentro del plazo señalado por el art. gastos discutidos.
AP Lleida, Sección 2, 10-5-2022
Pero hay que recordar que este acto es impugnable y si no se impugna y hay una mayoría que quiere aplicarlo, se sigue adelante..
AP Navarra, Sección 3, 2022-10-5
El comentario anterior se aplicaría a esta oración.
AP Valladolid, Sección 1, 4-11-2022
Insistimos en la necesidad de impugnar este acuerdo.
AP Madrid, Sección 18, 4-7-2022
AP Santa Cruz de Tenerife, Sección 4, 17-3-2022
AP Madrid, Sección 18, 3-10-2022
Ojo. Se permiten aumentos ocasionales sin alterar la asignación de gastos. Puede ser necesario porque no hay suficiente saldo en la cuenta y hay un déficit permanente.
AP Madrid, Sección 13, 24-2-2022
Esta cuestión es lo suficientemente clara como para corresponder al Titular que es quien tiene legitimación activa.
AP Asturias, Gijón, Sección 7, 3-11-2021
AP Badajoz, Mérida, Siglo III, 9-1-2021
No olvidemos que la validez de la modificación del título constitutivo es válida frente a terceros sólo cuando éstos se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad.
fichó miguel fernández
administrador de la granja Colegiado en Ávila, Guadalajara y Madrid
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