Pregunta que nos hace un propietario en relación con el nuevo artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal
PAGS. Hola Michael,
En mi comunidad de propietarios se aprobó por mayoría (a lo que no me opongo) la ejecución de una restauración de la fachada, pero la mayoría de los miembros de la comunidad votaron a favor de solicitar un préstamo para financiar la obra en sí.
En el momento de la Asamblea me opuse a participar en este préstamo y los impagos producidos, manifestando que pagaré la cantidad correspondiente a mi coeficiente en una sola cuota, sin tener que intervenir y que solo los vecinos que lo suscriban si lo solicitan el préstamo y consentimiento a la financiación por préstamo bancario.
El administrador me dice que aunque pague mi parte, estoy obligado a pagar los impagos que se puedan dar, aunque yo no participe, ya que indica que el préstamo lo formaliza toda la comunidad y no los vecinos que participan.
¿No sería necesario que los presentes fueran unánimes para este tipo de concesión?, y si yo hago un pago de mi parte en una sola cuota, ¿estoy obligado a pagar las obligaciones de este préstamo, cuando no soy partícipe, ni he accedido a compartirlo?
Por otro lado, según tengo entendido, el acta debe ser enviada a los vecinos firmada por el presidente y el administrador dentro de los 10 días hábiles. ¿Es legal que me lo envíen después de más de un mes y por correo? Es decir, la reunión se celebró el 23 de junio y el acta se envió el 27 de julio. Entiendo que para apelarla (siempre y cuando esté dentro del plazo de validez legal), tendría 1 mes a partir del 27 de julio.
R. Una pregunta muy interesante y extensa a la que intentaremos dar una respuesta lo más amplia posible.
En primer lugar, recordar que las obras de remediación para la eficiencia energética se aprueban de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.2, que literalmente dice lo siguiente: »2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 10.1.b), la ejecución de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por objeto la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las personas con discapacidad y, en todo caso, la instalación de ascensores y servicios, aun cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las acciones.
Cuando se adopten válidamente convenios para la construcción de obras de accesibilidad, la comunidad estará obligada al pago de los gastos, aun cuando la cantidad vendida anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Ejecución de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditada mediante el certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovables de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o acciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, quienes a su vez representen la mayoría simple de las acciones, siempre que el monto transferido anualmente, una vez deducidas las subvenciones o ayudas públicas y cualquier financiación aplicada, no exceda del importe de doce meses ordinarios de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de dichas obras, o las cantidades necesarias para cubrir los préstamos o financiaciones concedidas al efecto, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las normas establecidas. en la letra e) del artículo 9.1 de esta ley”.
Aunque se haya opuesto a participar en dicho préstamo y los impagos producidos, si éstos han sido aprobados por la mayoría simple pertinente, Ud. está obligado a aceptar dicho préstamo, cosa distinta es que Ud. Para su comodidad, prefiere realizar el pago de una sola vez y así no entrar en la política de préstamos del banco. Si lo haces como podrían hacerlo otros propietarios, te permitirá tener un mayor equilibrio para realizar cualquier trabajo, pero no por ello, serás indemnizado de las obligaciones correspondientes y todo lo que ello conlleva.
Habrás pagado la parte correspondiente del derrame, pero asumirás el riesgo que ello implica. No tendrán que cobrarle intereses sobre el préstamo. Ha pagado el monto total en efectivo, pero correrá el riesgo de que cualquier propietario tenga que tomar el préstamo, pero decidirá en algún momento morder los pagos por varias razones.
Cuando la mayoría decide sumarse al préstamo, lo hace con todas las consecuencias, para bien o para mal. No pagarás la parte del préstamo, pero serás responsable de las reclamaciones de impago que puedan surgir.
Su administrador, que estoy seguro será administrador colegiado de bienes raíces, por su formación y sus recomendaciones, tiene toda la razón desde mi punto de vista cuando le dice: «el administrador me dice que aunque pago mi parte, estoy obligado a pagar los impagos que se puedan producir, aunque no participes”, como dicen, el préstamo lo formaliza la comunidad y no los vecinos que participan.
Como hemos comentado, para la solicitud de préstamo, se debe solicitar por mayoría simple y no por unanimidad como lo haces tú. indique en su pregunta. Te repito, que si no estás de acuerdo, no te eximirá de responsabilidad en todo lo que se derive de la solicitud del préstamo.
En cuanto a la materia del acta, el artículo 19.3 de la ley de propiedad horizontal «el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al término de la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde el cierre de los acuerdos serán exigibles, salvo que la ley disponga otra cosa.
En este sentido, la jurisprudencia no es rígida. Usted comprende que estos plazos legales no siempre se pueden cumplir. Y si la reunión se celebró el 23 de junio y el acta se envió el 27 de julio, está dentro de los plazos habituales de un minuto, y no hay motivo para impugnarlo. Para el reto entiendo que serían 3 meses.
Mi opinión, Laura, es que el tratamiento se realiza correctamente y en base a la legislación vigente.
Firmado Miguel Fernández
Administrador de fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara
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