A partir del 16 de junio de 2022, fecha de entrada en vigor de la reforma LPS con la Ley 10/2022, la Comunidad podrá imponer dos nuevas sanciones para los propietarios morosos, la privación de servicios o estructuras no necesarias para la habitabilidad, así como la imposición de intereses. En todo caso, uno de ellos, los intereses, ya había sido aplicado por la Comunidad, si bien, tras la citada reforma, no pueden acordarse con carácter retroactivo.

lo que dice textualmente artículo 21.1 LPH: 1. “La asamblea de propietarios podrá acordar medidas disuasorias contra la morosidad por el tiempo en que subsista esta situación, así el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o estructuras, siempre que no puedan ser considerados abusivos o desproporcionados o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas pueden no tener en cuenta sin caso retroactivo y puede ser insertado en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba hacerse el pago correspondiente y no producirán efecto alguno.

En este trabajo encontrará las sanciones que legalmente puede imponer la Comunidad a los incumplidores y a quienes realicen actividades molestas, así como resolver dudas sobre otro tipo de sanciones que puede imponer la Comunidad, por ejemplo, repetimos, interés, que ya había sido aplicado con un acuerdo comunitario.

El artículo 21.1 de la LPH establece que la Junta de Propietarios podrá acordar medidas disuasorias contra la delincuencia durante el tiempo que permanezcan en esta situación, incluyendo, privándolos de servicios no esenciales, es decir, que no afecten a la habitabilidad, por tanto, tal y como indica la DGRN/DGSJFP, de 23 de octubre de 2012, entendiéndose como talesla piscina, cancha de tenis, áreas deportivas o cualquier otra estructura o servicio no necesario para la habitabilidad de la propiedadpor ejemplo,un ascensor ¿qué serio? En principio, sí. por eso la privación no habría continuado.

Esta resolución de 2012 ya se había pronunciado a favor de la privación, pero, en su caso, podría considerarse que se trata de una calificación subjetiva, como recordamos la Sentencia de la AP Alicante, Elche, Sec. 9ª, 569/2009, de 26 de octubre. (SP/ENVIADA/496080) que estimó que la privación del uso de la piscina a un miembro de la comunidad y a su hijo pequeño durante el verano supone un daño moral para la hija menor que la Comunidad de Propietarios está obligada a indemnizar económicamente, siempre en proporción y moderadamente.

En todo caso, ¿qué acuerdo sería necesario para adoptar esta medida?

Si, como indica el precepto, tal privación no será en ningún caso retroactiva e pueden insertarse en los estatutos de la Comunidaden este caso, sería necesario acuerdo unánime de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH.

Si no se modifican los estatutos, bastaría el acuerdo de la mayoría simplede la regla 7 del citado artículo 17, siendo, en este caso, un pacto vinculante para todos los propietarios, al menos para los que lo eran en el momento de la adopción, de modo que, además de esta privaciónpodrían estar de acuerdo medidas para realizarla, por ejemplo, instalación de llaves, para lo cual se estimaría necesario este mismo quórum por ser un acuerdo derivado del principal, que es la pena reiterada.

Sin embargo, en nuestra opinión, es muy probable que los estatutos sean modificados para tal efecto, siendo así vinculantes para todos, tal como lo indica el artículo 5 inciso 3 de la LPH.

Y, una vez adoptado y siendo obligatorio, si el titular sancionado no cumple, es decir continuar usando objetos o servicios comunes, que consecuencias tendria Sería un problema de convivencia y salvo que puedan ser instalar las medidas necesarias para que no pueda utilizar estos elementos o servicios comunes, Vemos difícil que la Comunidad tome medidas contra estos propietarios imputados.

Por otra parte, la reforma a la que se refiere el artículo 21.1. de la LPH, indica la posibilidad de sancionar o disuadir a los propietarios morosos, en tanto subsista esta situación, incluida la de determinación de intereses superiores al interés legal.

Sin embargo, esta medida ya estaba acordada, tal y como indica la sentencia de la AP Madrid, Sec. 13.ª, 324/2015, de 6 de octubre y en el caso de que fueran abusivas eran moderadas por los tribunales, en este sentido se pronunció, entre otras cosas, la resolución de la AP Madrid, Sec. 10, de 20 de abril de 2002.

No haber impugnado el acuerdo del Consejoen el tiempo y forma en que fueron constituidos interés por defectodebe ser aplicado no seas contra la ley.

Ponemos a su disposición varias sentencias en relación con la aplicación de tipos de interés en comunidades de propietarios:

AP Madrid, Sección 14, 19-02-2013

Procede la aplicación del interés pactado a la cantidad adeudada por el miembro de la comunidad, pero sin que pueda condenarse también el pago del interés legal.

AP Madrid, Sección 20, 29-03-2012

La sanción comunera deberá incrementarse en 192 euros ya que la Comunidad ha acreditado la existencia de un recargo del 20% sobre la morosidad, que fue aprobado por el Ejecutivo

AP Alicante, Sec. 5, 23-11-2011

El acuerdo adoptado hace años, que prevé un aumento del 30% por mora en el pago de los gastos de condominio, es de plena aplicación hasta que se acuerde lo contrario

AP Murcia, Cartagena, Sec. 5, 19-7-2011

Aplicación de los intereses de demora, sin que sea posible alegar que un miembro de la comunidad es un tercero respecto de los estatutos no registrados

AP Madrid, siglo XIV, 2-2-2010

La aplicación de un aumento del 10% a los ingresos de los incumplidores, según el Estatuto

AP Alicante, Sec. 5, 10-1-2008

Reclamación relativa al incremento del 20% exigido por impago de facturas y el perjuicio que ello ocasiona a la Comunidad

AP Alicante, siglo V, 15-11-2007

Está condenado a pagar el recargo correspondiente al interés legal del dinero por falta de pago de las cuotas, por haberlo aprobado así por la Comunidad en un convenio

AP Cantabria, Sec. 2, 22-3-2018

El comunero que posea más predios en la Comunidad podrá ser privado del derecho de voto cuando se acredite la deuda tributaria comunitaria no pagada de uno solo de dichos predios.

El interés se puede aplicar por estatutos o acuerdo mayoritario en el Consejo, otra cosa es que se puedan imponer sanciones económicas en las comunidades de propietarios. La jurisprudencia dice:

AP Madrid, Secc. 11, 1-6-2017

La Comunidad de Propietarios no tiene legitimidad ni autorización para imponer sanciones económicas a los propietarios

AP Las Palmas, Sec. 4, 31-10-2013

De acuerdo con este precepto de la ley de propiedad horizontal y la interpretación dada por la Corte Constitucional, la ley puede regir los casos en que se infrinja la propiedad (multa o privación de derechos) de una persona que comete un delito civil. Pero la ley debe prever y otorgar esa facultad. No deja de ser una sanción la que se impone, y no hay autorización legal para ello, porque cuando la ley regula la acción de cesación y sus efectos, excluye cualquier otra sanción.

La interpretación contraria permitiría a las Comunidades de Propietarios, tanto por estatuto como por reglamento interno, tipificar los actos e imponer las sanciones que cada edificio estime oportunas, con independencia de cualquier tipo de autorización o autorización legal. Cuando lo único que la ley contempla es el establecimiento de «reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley sobre el uso o destino de la edificación» (artículo quinto), y los «detalles de la convivencia y el debido uso de los servicios y cosas comunes” (artículo sexto).

En el marco de la ley sancionadora impera el principio de legalidad y no la libre autonomía de las partes. Por lo tanto, los estatutos no bastan para no violar la ley al caracterizar conductas e imponer sanciones, sino que deben tener autorización legal para hacerlo.

Gracias a Sepín por su permanente colaboración en nuestro blog.

Firmado Miguel Fernández

Administrador de fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara

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