Para Carlos Olivier. Arquitecto.

Una de las intervenciones inmobiliarias menos frecuentes -quizás porque es desconocida- pero sin embargo más interesante -por que es rentable- es la intensificación de usos: aumentar el número de viviendas por planta en todo un edificio existente.

Quizás la mayor complejidad para llevar a cabo un proyecto de este tipo es la fase inicial de unión de voluntades, si se trata de una comunidad de propietarios a la que hay que convencer y coordinar. Evidentemente, esta dificultad deja de existir si el edificio pertenece a un solo propietario o a unos pocos propietarios mayoritarios.

Suponiendo que el propietario del edificio desee gozar de los beneficios y la rentabilidad de tal operación, ¿cuáles serían los principales aspectos técnicos que tendría que cumplir el proyecto para ser viable?

Supongamos un ejemplo ficticio: un edificio de siete plantas (semisótano, planta baja y plantas 1 a 5), ​​de mediados del siglo XX, sin garaje, con semisótano para salas técnicas en desuso y con 2 viviendas. por piso de aproximadamente 100-120 m2. Se pretende una reestructuración para modificar los dos pisos de cada piso para obtener una tercera casa en cada piso. También se pretende conseguir una casa – si puede haber dos, mejor – en el sótano. Cada una de las dos viviendas iniciales debe tener, como mínimo, aproximadamente 40 m2 útiles, para que cuando se redistribuyan y se trasladen a tres viviendas por planta, tengan el mínimo de 25 m2 útiles que exige la normativa.

Intensificación de usos en el Plan General Urbano

Esta posibilidad de redistribuir los espacios en cada piso, pasando de dos casas “grandes” a tres más pequeñas, está protegida por la Plan General Urbano de Madrid (PGOUM) en su arte. 8.1.6.2, que regula intervenciones como «Intensificación de uso»: Edificio que aumenta el número de viviendas conservando la superficie existente.

Por otro lado, el arte. 8.1.9 del PGOUM establece que el edificio definitivo resultante de una intensificación de Debe cumplir las mismas condiciones de seguridad contra incendios, protección ambiental e higiene que las requeridas para una nueva planta.

El edificio que imaginamos como ejemplo solo tendría la posibilidad de obtener una tercera vivienda en las cinco plantas sobre rasante (plantas 1 a 5). La vivienda no se puede construir en un semisótano como prohíbe el PGOUM en su arte. 7.3.8.3 Salones con piso en sótano: «(…) Ninguna casa de nueva construcción tendrá un espacio habitable en pisos más bajos que la planta baja o con un piso en un nivel más bajo que el terreno en contacto con ella».

El ayuntamiento exigirá que la reforma del edificio suponga su adecuación a la normativa vigente en materia de prevención de incendios y accesibilidad para personas con discapacidad

«Alojamiento mínimo»

La intensificación de usos también debe respetar el programa de «vivienda mínima» detallado en el arte. 7.3.4: “(…) Se considera vivienda mínima aquella que tiene: sala-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea mayor a treinta y ocho (38) metros cuadrados, no se incluyen en el cómputo de las mismas terrazas, balcones, balcones, cenadores, tendederos o espacios cuya altura libre desde el suelo sea menor de doscientos veinte (220) centímetros. Se podrá permitir reducir la superficie útil a veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que solo cuente con sala-comedor-cocina, que puede servir como dormitorio y baño ”.

Las casas también deben cumplir con condiciones de altura especificadas en el arte. 7.3.5, con los condiciones sobre las dimensiones mínimas de las aberturas de paso y puertas, arte. 7.3.6, con los condiciones de acceso, provisión de ascensores y pasillos en áreas comunes, arte. 7.3.7, y con condiciones de iluminación y ventilación de la habitación, arte. 7.3.8.

En cuanto a una “intensificación de usos”, el Ayuntamiento solicitará la dotación de plazas de aparcamiento; un lugar para cada nueva casa creada. Como la finca no dispone de sótano de garaje, existe la posibilidad de adquirir plazas de aparcamiento cercanas al edificio y destinarlas a las nuevas viviendas creadas.

Por otro lado, el Ayuntamiento exigirá que la reforma del edificio suponga su Adecuación a la normativa vigente en materia de prevención de incendios y accesibilidad para personas con discapacidad. Estos requisitos pueden obligar a actuar en los ascensores y escaleras de la comunidad del edificio; Intervenciones puntuales y puntuales que deberán ser examinadas en cada caso por el arquitecto responsable del proyecto de reforma del edificio.