Para Gabriel de Alvear Pardo, Abogado.
Son muchas las razones bien conocidas que han desalentado el establecimiento de arrendamientos residenciales, como dificultades en el cobro de rentas y otros montos, lentitud de la justicia, demora en la recuperación del inmueble arrendado, etc. Por lo tanto, las objeciones se identifican normalmente con las consecuencias del incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino. En definitiva, con el “después” del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, parece olvidar que la fase que precede a la celebración del contrato de alquiler es extremadamente importante. Durante el mismo, se llevará a cabo la decisión del arrendador de contratar. sí durante este período anterior Examinar, negociar y adoptar las medidas de protección adecuadas permitidas por la ley., muchos de los cuales son desconocidos para muchos propietarios, es seguro que se puede obtener un contrato de arrendamiento que proporcionará garantías prácticas y seguridad para el propietario. Todo ello conducirá a incentivar la contratación porque sus riesgos se han reducido considerablemente.
Antes de alquilar
Al evaluar la conveniencia de alquilar una propiedad urbana, se debe tener en cuenta que tal acto es un negocio legal con riesgos. No hay exclusión absoluta de contingencias, sino su reducción, que generalmente será realizada por el arrendador durante la fase previa a la celebración del contrato. De esta forma, optará por ello si consigue limitar sensiblemente el posible daño que le ocasionaría el posible incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales.
Para ello, se proponen las siguientes recomendaciones:
- Buen conocimiento del tema. La naturaleza vinculante del contrato de alquiler, su marco regulatorio (Ley Especial de Arrendamientos Urbanos 29/1994, Código Civil), así como la existencia de otras normativas que le conciernen (normativa fiscal, normativa administrativa para el depósito obligatorio de bonos, etc.), constituyen una normativa amplia y diversificada. Su conocimiento proporcionará al arrendador una base suficiente para sopesar la viabilidad y el cumplimiento de sus expectativas contractuales, para lo cual podrá utilizar una estrategia de negociación adecuada.
- Consejo legal. En ausencia de este conocimiento, será conveniente buscar la opinión jurídica precisa, para que sea un profesional en el campo (abogado, administrador de la propiedad …) quien, por su preparación, es capaz de ofrecer al arrendador la seguridad de concluir un contrato, luego de un minucioso estudio del asunto y una oportuna negociación con el inquilino realizada con la pericia necesaria, con las mayores ventajas y garantías para sus intereses.
- Individualización del material. La claridad de las características e intereses de las partes, los posibles términos y fórmulas contractuales, la variedad de acuerdos a negociar, las garantías que se exigirán al arrendatario, etc. Reloj de CA cada contrato de alquiler es diferente. Rechace la simple copia y firma de otros contratos ofrecidos como modelos. Esta falla podría vetar la reducción del riesgo y evitar beneficios y garantías relevantes para el arrendador. En conclusión, individualice cada negociación, cada contrato.
- Selección del inquilino. Asimismo, un buen conocimiento del tema facilitará la elección del inquilino y el éxito de éste. Dependiendo de las circunstancias del caso, los acuerdos que persiga el propietario y la información adecuada sobre el inquilino que desee organizar el alquiler (persona física o jurídica, cónyuge, hijos, situación profesional, retribución, solvencia, raíces, etc.) eligen la inquilino con las máximas garantías para el arrendador.
El contrato de alquiler debe ser siempre por escrito.
- Formalización escrita del contrato. Aunque existe libertad de forma para la celebración oral o escrita del contrato de arrendamiento, la recomendación es clara: el contrato siempre por escrito. La formalización escrita parece obligatoria ante los acuerdos que por su estado y su naturaleza ofrecerán garantías al propietario, ya que el documento será la prueba de su acuerdo. Además, será difícil cumplir con los requisitos sobre el depósito obligatorio de la fianza legal, los relacionados con las solicitudes de vivienda social en alquiler o propiedad por parte del inquilino, o los beneficios fiscales, si no hay prueba.
- Redacción de todos los acuerdos o cláusulas. Parece oportuno que el contrato escrito contenga debidamente cada una de las cláusulas y convenios que lo regirán, ya sean esenciales o auxiliares, impuestas por el ordenamiento jurídico o resultantes de la autonomía de la libertad. Seguir los artículos de la ley de arrendamientos urbanos a la hora de redactar el contrato facilita la obra, siendo una guía útil que puede evitar descuidos.
- Garantía. En esta fase preliminar de negociación será cuando se puedan llegar a acuerdos que reduzcan los riesgos que podría conllevar cualquier incumplimiento de contrato. Es el momento de acordar garantías distintas a la legal, es decir, acordar garantías voluntarias derivadas de la libertad de pactos. Entre ellos, basta recordar la fianza convencional, la fianza, la actualización de estas garantías adicionales, las cláusulas penales, las cláusulas relativas a las retractaciones unilaterales antes de la finalización del contrato y sus consecuencias, las cláusulas de preaviso de desahucio. , suscripción obligatoria de un seguro que garantice los daños materiales y la responsabilidad de terceros. Como puede observarse, el abanico de garantías puede ser amplio y de mayor interés para el arrendador, aunque su naturaleza jurídica requiera los conocimientos específicos ya recomendados.
- Comunicación con el inquilino. La naturaleza del contrato de alquiler y sus consecuencias, en particular el hecho de que la propiedad de alquiler debe pertenecer al arrendador, requiere mantener una relación regular con el inquilino, no solo durante la negociación, sino después de la firma del contrato. Su fluidez evitará muchos problemas.