¿Necesito un certificado de deudas de mi Comunidad si voy a vender mi vivienda o local?

¿Necesito un certificado de deudas de mi Comunidad si voy a vender mi vivienda o local?Tras el tiempo pasado desde el instante en que se regulo en el artículo 9.1.e, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, la obligación del transmitente de un inmueble (vivienda, local, estacionamiento,….) de solicitar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración de hallarse al tanto en el pago de los gastos generales de la red social de dueños o bien expresar los que se adeuden, lo que constase en el instrumento público mediante el que se canalice la transmisión, es difícil hallar a ningún vendedor que no solicité dicho certificado al Secretario de su Red social, que en una gran número de casos será un Administrador de fincas colegiados, que ejercitará esa función.También, cada vez es más raro que los compradores, admitan presentarse a la firma de una compraventa sin antes reclamar del propio vendedor, que aporte en ese momento la certificación sobre el estado de deudas con la red social coincidente con su declaración, evadiendo con esto los efectos jurídicos que le puedan dañar, de los que serán advertidos diligentemente por el Notario, si carecen de dicho certificado.En consecuencia, sin la certificación según lo establecido en el producto 9.1.y también de la Ley de Propiedad Horizontal, no va a poder autorizarse el otorgamiento del documento público (escritura o título de transmisión) , salvo que fuera expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente, y en un caso así el adquirente de una casa o bien local en régimen de propiedad horizontal debe saber, que en el caso de existir deudas responde con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad de dueños para el sostenimiento de los costos en general por los precedentes titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.Por esto es importante entender si el vendedor está al tanto de pago o bien existen deudas, y que estas sean certificadas por el Secretario de la Comunidad, siendo entonces el comprador quien demande del vendedor el pago de las mismas antes de la compraventa o bien al tiempo, para eludir que le pueda ser de aplicación la llamada Afección real por deudas, que más allá de que no las generó el cliente, si está obligado por la Ley a asumirlas.¿Necesito un certificado deudas si quiero vender mi  vivienda o bien local?En Resumen, el producto 9.1.y también, prevé 2 obligaciones diferentes, como aclaró en su día la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de abril de 2012; por un lado la de declarar la parte vendedora estar al día en el pago de las deudas de la red social o expresar lo que adeuda, y por otra la de aportar certificación que lo acredite o quedar exonerado de esta aportación por la parte compradora.La Afección real siempre es un tema controvertido con los usuarios, cuando se les pide el pago de deudas precedentes del vendedor, más que nada en aquellos casos, en los que no negocian el pago previo de las mismas por el vendedor, o bien sencillamente le exime de enseñar el certificado en acto de la transmisión de la vivienda o local, en la falsa creencia de que adquieren sin las denominadas “cargas o Impuestos”.“…es importante conocer si el vendedor está al corriente de pago o hay deudas, y que estas sean certificadas por el Secretario de la Red social.”De ahí que es importante explicar las consecuencias que se tienen la posibilidad de derivar al cliente si este no pide del vendedor que presente la certificación sobre el estado de deudas con la red social, en tanto que de existir, y ser ocultadas por el vendedor, tras la publicación de la ley 8/2013, el piso o local, responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores. En estos casos el comprador debe abonar si no desea verse afectado por la deuda e inclusive embargado, mas debe tener presente que  todo lo pagado va a poder repetirlo contra el vendedor, salvo que de manera expresa haya asumido sus deudas.¿Necesito un certificado deudas si quiero vender mi vivienda o bien local?Al fin y al cabo, el certificado debería ser la regla general  y la exoneración una pura salvedad.El producto 9.1. e, asimismo regula de qué forma, cuándo y por quien habrá de ser emitido el certificado de deudas, en el momento en que fija que:“La certificación va a ser emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejercite las funcionalidades de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o bien negligencia, de la precisión de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retardo en su emisión.”De lo anterior, debemos sacar múltiples cuestiones que pasamos a tratar:La certificación será emitida en el período máximo de siete días naturales desde su solicitudVemos que se establece la obligación de emitirlo en un período de siete días naturales, pero desde su aprobación. De ahí que es esencial que dicho certificado se pida con el suficiente tiempo, y no encontrarnos con las repugnantes exigencias de quienes se presentan en algunos casos el día antes u horas antes de la firma de su escritura, pidiendo que se les certifique sin dilación, ignorando que la firma de un certificado de estas peculiaridades, acarrea habitualmente la comprobación, no solo de que un dueño está al tanto de pago de sus obligaciones con la red social, sino también de que no existen derramas, pagos de consumos individuales, atrasos u otros pactos de pago, que logren influir en la certificación final.Es importante señalar sobre todo a los expertos y, esos que ejercen como secretarios, que deben siempre y en todo momento exigir que la solicitud de certificado sea por escrito y fechada, de tal modo que quede perseverancia a efectos de eludir que se logre alegar un incumplimiento del plazo establecido para la distribución de la certificación.Quien ejerce las funcionalidades de secretario.Queda claro que el único que puede enviar un certificado es el Secretario, que en la mayor parte de las situaciones será un profesional Administrador de Fincas colegiado, y que tiende a ser el conocedor del estado de cuentas de cada uno de los propietarios. No puede emitirse por otro órgano de la red social. Solo en la situacion de no haber gestor será en muchos casos el presidente, quien ejerza esa función, o aquel propietario que haya sido nombrado al efecto.Es controvertida la necesidad del visto bueno del Presidente, puesto que en muchas operaciones se hace difícil el poder conseguir esa firma, en el momento en que hay un período taxativo que cumplir (siete días naturales desde la petición ) y especialmente cuando en la Ley Catalana, a diferencia de la Estatal de Propiedad Horizontal, queda resuelto de manera eficaz y ejerce cuando prevé ya en el producto 553-5 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, que afirma que no resulta necesario que el Presidente dé el visto bueno al certificado si un profesional que lleva la administración de la finca ejercita la secretaría de la red social.quienes responden, en caso de culpa o desidia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retardo en su emisión.El secretario fundamentalmente si este es un profesional, en tanto que se le supone los conocimientos técnicos suficientes para ofrecer probabilidad y fe de la precisión de los datos consignados y de los plazos de emisión, si bien la Ley también cita al presidente como responsable.Ahora bien, cuando nos referimos a la exactitud de los datos consignados se abre un debate discutido sobre que debe entenderse por esos datos, y el problema más recurrente es el de las derramas aprobadas en curso, o atentos de iniciarse, aparte claro está de otras cuestiones como recibos de consumos individuales, y otros.Profundizamos en la problemática cuestión, de quién debe abonar las derramas atentos de pago al tiempo de realizarse la venta, es decir en el momento en que se emite el certificado y no dicen nada en relación a posibles derramas acordadas por la red social de propietarios que no estén impagadas, pues aún no sean exigibles.En estos casos la Ley no señala expresamente nada sobre esto, y no parece que realmente permanezca obligación ni siquiera de mentarlo, puesto que la propia Ley solo exige que se certifique que el transmitente se halla al corriente de pago de los gastos en general, o de los que adeude.El Adquirente tras comprar, muchas veces está con la presencia de derramas que ignoraba, que están en curso, o bien que están aprobadas para su inicio, y manifiesta desde su lógica, que su certificado indica que el vendedor está al tanto de pago, y que no le corresponden, ya que fueron aprobadas en el momento en que no era dueño, llegando incluso en ocasiones a culpar al Secretario de desidia o bien inexactitud en la certificación, lo que no es cierto, como señala la opinión doctrinal mayoritaria, apoyada en diferentes sentencias de audiencias provinciales, que protege que “deudor es quien sea propietario al mismo tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha.”Lo previo que queda reafirmado con el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 cuando dispone: “Las derramas para el pago de actualizaciones realizadas o por efectuar en el inmueble van a ser al cargo de quien sea dueño en el instante de la exigibilidad de las proporciones afectas al pago de estas actualizaciones.”Otro punto de fricción que nos encontramos un vez firmado el certificado, y que trae problemas con el adquirente, se genera por el normal funcionamiento del cobro de recibos en las comunidades (normalmente con carácter mensual), momento en que se remesan al banco las cuotas de los propietarios que estén domiciliadas, por lo que es posible que al expedirse el certificado de deudas el recibo esté comprado por banco, y con posterioridad a la emisión del certificado, el recibo sea devuelto por orden expresa del vendedor. Esta picaresca no es ignota, y debería salvarse para evitar conflictos, agregando en el certificado alguna referencia a este hecho e detallando salvo buen fin del cobro por domiciliación bancaria, aún así esto no eximiría de la deuda al cliente.Como consejo a los profesionales, si bien entendemos que por su casuística, y por los criterios de unificación marcados por los propios colegios expertos, tienen la diligencia de acreditar en el certificado no solo que el vendedor está al tanto en sus deudas de la red social de propietarios, sino se hace mención a las derramas en curso y pendientes, que aún no son exigibles porque su pago se ha acordado en plazos, a que existen recibos domiciliados, pero que tienen la posibilidad de ser devueltos, o a la última lectura de agua o de calefacción, dando una información más completa, pero recalcando que la Ley no lo pide.Concluimos aclarando la discutida cuestión, de si se tienen la posibilidad de cobrar honorarios o bien no, por los expertos que emiten estos certificados; y de ser así, cual es la justificación de que ello pueda ser posible. Vaya por enfrente, que es muy desagradable tener que proteger frente a un cliente unos honorarios que cuestiona por que según su método, es obligación de un Administrador de Fincas Agremiados, el emitir esos certificados, porque es un servicio a la Red social de Propietarios.Esta afirmación cae por su propio peso desde exactamente el mismo momento en que la elaboración de un certificado se hace por solicitud personal derivada de una relación especial de compra venta de un inmueble, que queda ajeno de la comunidad. Dadas estas situaciones resulta claro apuntar que la expedición del certificado solicitado debe ser abonada por el transmitente, al Secretario – administrador de fincas, al tratarse de una petición directa del comunero sin intervención de la comunidad, la junta o bien el presidente.Por consiguiente, la verdad es que a menos que la comunidad haya incluido en el contrato de prestaciones del servicio, la obligación de enviar estos certificados del art 9 LPH -EDL 1960/55- sin cobrarlos, el gestor está en su derecho a sentir sus honorarios por su emisión.Es verdad que el Gestor no podría negar la distribución del certificado, si bien el transmitente se negara al pago del mismo, según el imperativo legal. Mas asimismo es verdad que el gestor de fincas podría acudir al desarrollo monitorio para reclamar la deuda.Para ello es necesario reclamar, que la solicitud siempre y en todo momento sea por escrito, como que el transmitente estable el recibí del certificado emitido. De esta manera van a correr los plazos de distribución de los siete días, pero se justifica la interposición del proceso monitorio con esos documentos.Tras esta lectura, ya conoces por qué te interesa tener un certificado de deudas, emitido por tu Administrador en caso de transmisión de inmuebles, y como puede repercutirte -si eres adquirente-, que no se presente por el transmitente.En El Administrador de Fincas, #NosImportaTuVivienda, somos especialistas en Administración de fincas, por eso queremos guiarte a encontrar respuestas que te ayuden a mantener una buena relación de convivencia con tus vecinos. No dudes en entrar en contacto con , Administramos Resoluciones.

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