Para Luis Jurado. Arquitecto

Los edificios no son eternos ni están aislados. Por ello, los municipios han aprobado decretos que los obligan a adoptar periódicamente una inspección de carácter técnico que llamamos ITE.

Los arquitectos no debemos adherirnos a ningún protocolo oficial obligatorio durante una inspección técnica de un edificio. Es por ello que cada profesional considera su trabajo según los criterios establecidos por su experiencia y conocimientos.

En mi participación en cursos o jornadas técnicas sobre ITE, vienen muchos arquitectos jóvenes que demuestran tener claramente los conocimientos teóricos necesarios sobre «Patología de la construcción”. Pero tan pronto como se abre una conferencia sobre el tema, siempre piden consejos sobre cómo hacer mejor su trabajo.

Recomendaciones practicas

Hoy estoy usando esta plataforma para dar una recomendación que entiendo como la pista inicial que un arquitecto inspector perciba en contacto con el inmueble a tasar.

La gran mayoría de edificios urbanos sujetos al ITE cumplen con el régimen de propiedad horizontal. En cada uno de ellos, el arquitecto contratado para realizar la inspección técnica del edificio, encontrará dos tipos diferentes de dependencias: el áreas comunes y los espacios privados.

En general, puedo asegurar sobre la base de mi experiencia profesional que los primeros datos que el arquitecto debe obtener para formarse opinión sobre el estado de conservación de un edificio, que forma parte del simple observación de la apariencia de sus partes comunes.

Las áreas comunes todavía responden a la vieja máxima que dice que lo que es de todos, al final no le pertenece a nadie. Y por ello, las deficiencias constructivas ubicadas en unidades comunes son más evidentes que las ubicadas en elementos privados del mismo edificio.

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Las áreas comunes proporcionan al técnico de inspección más información sobre el estado de conservación, que los espacios privados porque en ellos, salvo contadas excepciones, los propios vecinos son los encargados de mantenerlos siempre presentables.

He conocido muchos casos relacionados con el interior de casas en los que sus dueños se han camuflado detrás de un cuadro, un mueble o una cortina, cualquier signo obvio de daño constructivo o incluso corrigieron, a sus expensas, ciertos pequeños defectos tan pronto como aparecieron.

Los espacios comunes todavía están a la altura de la vieja máxima de que lo que es de todos, en última instancia, no pertenece a nadie.

Es por ello que la inspección de los elementos comunes es decisiva para formar la opinión del inspector técnico en el proceso de obtención de la conclusión de favorable o desfavorable que se indicará en el informe de inspección del ITE.

Pero mi recomendación va aún más lejos. El estado de conservación de determinadas partes comunes de un edificio responde también a otra regla bastante común: el estado de conservación de las salas comunes. es inversamente proporcional al grado de uso de la dependencia en cuestión. Si en el portón o en las escaleras que se utilizan todos los días, el estado de conservación puede no ser tan conveniente como debería ser, lo que no sucederá en algunas salas comunes que no se utilizan habitualmente. Quiero decir, por ejemplo, el torres elevadoras o algunos Habitaciones olvidadas con instalaciones obsoletas.

Por experiencia recomiendo la obligación de inspeccionar en detalle ciertas partes comunes del edificio como el lugar donde se encuentra un caldera vieja o el almacén abandonado donde se almacenaba carbón o virutas para un sistema de calefacción obsoleto. Y de paso, también inspeccionar algo que se repite mucho últimamente porque son las porterías y casas de los porteros lo que quedaba fuera de servicio después de su jubilación y que no pueden ser reutilizados por incumplimiento de la normativa urbanística de superficie mínima o para ser ubicados en plantas muertas.

Por todo esto, cuanto menos usado ser un espacio común, cuanto más auténtica es la información estoy hablando de el estado de conservación del edificio.

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