Interesante pregunta sobre asambleas generales extraordinarias por parte de los propietarios sin notificación al Presidente.
P. Hoy te traigo otro problema de los interesantes y referente al contenido de este vídeo tuyo.
Aquí hablamos de la ejecución de acuerdos. Estos son ejecutivos tan pronto como finaliza la reunión y el acta es firmada por el presidente y el secretario (o sólo por el presidente si también actuó como secretario en esa reunión).
También se dice que hay acuerdos que no pueden formalizarse antes de que hayan pasado 30 días para dar la oportunidad de votar a aquellos propietarios que no asistieron a la asamblea.
Asimismo, se dice que los acuerdos que requieren unanimidad para su aprobación y mientras un solo dueño rechace el acuerdo, no tendrán que esperar esos 30 días porque el resultado será definitivo tan pronto como se firme el acta con el ejecutivo. O bien, si el acuerdo se adopta con la mayoría del porcentaje necesario, también es exigible al tiempo de cerrarse el acta.
LO DICHO, LES EXPLOTO EL PROBLEMA QUE HOY LES TRAIGO.
El 9 de marzo de 2022 se convoca asamblea EXTRAORDINARIA de 5 propietarios cuya suma supera el 25% del total de los impuestos comunitarios.
Esta reunión extraordinaria se realizará el 11 de marzo de 2022 (dos días de legislatura, que no vulneran la LPH).
El único punto en la agenda de esta convocatoria es la expulsión del presidente a quien le quedan solo 2 meses en el cargo.
Esta convocatoria NO ES COMUNICADA CON ANTICIPACIÓN, NI AL PRESIDENTE NI AL ADMINISTRADOR (de hecho, este último está casi recién nombrado y la comunidad aún no está actualizada). Por lo tanto, NO SOLICITARON AL PRESIDENTE QUE CONVOQUE A ASAMBLEA DE ACCIONISTAS dentro del plazo indicado por ellos.
En las notificaciones que se envían a los propietarios (dejarlas en el buzón), NO APARECE LA LISTA DE MOROSOS Y SUS CUENTAS A PAGAR.
Aunque el administrador es nuevo y aún no está autorizado en el banco, el presidente tiene acceso a las cuentas porque la cuenta es copropietaria. Para que el presidente sepa quién debe y quién no.
El presidente sólo se entera de esta convocatoria cuando ya está convocada. O lo que es lo mismo, sabe de la existencia de esta convocatoria al mismo tiempo que cualquier otro titular (ni antes ni después).
El presidente señaló que la convocatoria contiene varios errores que pueden anular el acuerdo que se quiere votar (único punto del orden del día).
Para corregirlo, redactar una carta informando a los titulares de la convocatoria de dichos errores y sus consecuencias (colocarla en sus buzones).
En ese mismo documento, el presidente les advierte que, tal como establece la ley, le piden que convoque la junta para que tengan respaldo legal.
El presidente, en varias ocasiones en este escrito, les deja claro que no se opondrá a la convocatoria porque lo que piden es legal y respetan el quórum necesario de acciones con derecho a voto.
Los vecinos no le contestan; lo que implica que están avanzando con la reunión.
El presidente interviene y decide convocar a junta una hora antes de la que él convoca (con un plazo de 28 horas entre la convocatoria y la junta).
El presidente presenta la convocatoria como lo requiere la ley. Es decir, expone a los morosos y sus deudas…etc. (lo de los morosos, por ley, sólo en las llamadas que se entreguen a los propietarios; no en los tablones de anuncios y otros lugares de la comunidad).
Entre los puntos del orden del día, para ser exactos, en el antepenúltimo y penúltimo punto, el presidente, en el antepenúltimo punto, anula por irregularidades la convocatoria de la reunión que debía celebrarse una hora después de la suya. En el penúltimo punto pusieron a votación lo que querían votar en la convocatoria que el presidente había cancelado previamente. Es decir, destituir la junta directiva de la comunidad y nombrar una nueva junta.
Los demás puntos no tienen nada que ver con el tema de la destitución del presidente y fueron temas importantes como la afiliación a la seguridad social de la señora de la limpieza porque no es trabajadora por cuenta propia y podría significar una multa importante para la comunidad. garantías de un presidente anterior). O el cambio de la cámara de seguridad que actualmente graba imágenes en una MicroSD de fácil acceso (prohibida por la AEPD).
A la reunión convocada por el presidente solo aparece un dueño, el presidente y 2 dueños que lo delegan.
El presidente de esta reunión ejerce los cargos de presidente y secretario; este privilegio es otorgado por la LPH.
El administrador, que no es obligatorio en una asamblea extraordinaria, no puede asistir porque tiene programada otra reunión para la misma tarde (se informa al presidente por e-mail de la comunidad).
En el momento de la cancelación de la próxima junta que los titulares de la convocatoria de la próxima junta quieran celebrar, el presidente la cancela y posteriormente vota la destitución del directorio. Los presentes, con excepción del presidente, se oponen a la destitución del presidente; INCLUSO SI EL MISMO PRESIDENTE VOTA A FAVOR DE LA DESTITUCIÓN DEL CARGO.
Finalmente, sin peticiones ni preguntas, la reunión termina y se cierra con la firma del presidente (y al mismo tiempo del secretario).
40 minutos después, tienen su reunión. Consejo que ya ha sido anulado legalmente y votado sobre el mismo punto de la agenda que están votando.
El presidente no asiste a esa reunión porque previamente canceló por irregularidades en la convocatoria y no considera conveniente confrontar a estos señores que no dejan de acusarlo falsamente, insultarlo, amenazarlo y obligarlo. Son numerosas las denuncias contra las falsas acusaciones, amenazas, insultos y coacciones que los convocantes dirigen al presidente porque no es bien recibido que el burofax ordene devolver el estado original de las zonas comunes ocupadas por los convocados sin autorización y que está unánimemente prohibido. .en las diversas juntas vecinales que se realizaron en esta comunidad.
Al día siguiente, el administrador de la comunidad envía un correo electrónico al presidente informándole que un administrador lo ha despedido a él y al presidente.
La pregunta es… ¿QUÉ VES EN ESTE CASO QUE TE EXPLICADO?
Lo siento, creé un libro para hacer una pregunta simple.
R. Buenos días, lo que usted. nos expone es algo extraordinario pero que puede pasar perfectamente en la vida real.
Lamentablemente tuve la oportunidad de pasar por algo similar en una comunidad muy grande y afortunadamente pudimos solucionarlo.
En principio, es necesario que cuando la asamblea extraordinaria sea solicitada por el 25% de los convocados, hayan solicitado previamente al Presidente que la convoque, sólo si el Presidente no convoca a la Asamblea y cuando la convocatoria sea aprobada la asamblea extraordinaria para 25% de las acciones o por la cuarta parte de los tenedores.
Si el Presidente no se niega a hacer la convocatoria y de hecho en este caso se hace, es por seguridad jurídica. Como dicen aquí, está por ver quiénes son los dueños de los infractores esenciales para saber si las decisiones que se toman no son cuestionadas por esta circunstancia.
Cierto es que en la jurisprudencia hay diversas sentencias que dan lugar a una controversia sobre si es necesario o no notificar al Presidente antes de tomar esta medida por parte del 25% de los propietarios. En mi opinión, y es una opinión, el presidente es el máximo representante dentro y fuera de la comunidad y por tanto debe ser informado con antelación de las actuaciones que pueden realizar el resto de propietarios, sólo si hay negligencia en sus funciones y cuando se apruebe la celebración de una JGE.
El artículo 16.2 de la LPH dice textualmente que “La convocatoria de las Juntas se hará por el presidente y, en su defecto, por los promotores de la reunión, con indicación de los temas a tratar, el lugar, día y hora en que se llevará a cabo”. celebrada en primer lugar. . , o, en su caso, en segunda convocatoria, efectuando las citaciones según los procedimientos previstos en el artículo 9. La convocatoria contendrá la relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad y advertirá de la privación de derechos de voto, si se cumplen las condiciones establecidas en el artículo 15.2”
Se puede dar seguridad jurídica, en mi opinión, sólo si en la reunión se pueden presentar deudas impagas, y en este caso se podría hacer porque, de hecho, el presidente ha convocado con el mismo punto del orden del día que estaba previsto por la asamblea extraordinaria celebrada por los propietarios.
Lo importante es lo que ha dicho la Audiencia Provincial de Ourense, Secc. 1, 9-12-2020 Para activar el mecanismo alternativo de convocatoria a las asambleas de propietarios, facultad que en principio corresponde al presidente de la comunidad, no basta la iniciativa de los comuneros, se requiere la negativa de los comuneros que representan el 25% de la Las cuotas de participación en la convocatoria son autónomas y directas La convocatoria directa, por la parte de los titulares prevista en el art. 16 LPH, es subsidiario de la convocatoria del presidente y requiere previa negligencia de su parte Corresponde a la asamblea de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las reparaciones del inmueble La negativa expresa o tácita del presidente causa la cancelación de la convocatoria y, en consecuencia, de los acuerdos adoptados en dicha reunión.
Creo que esta declaración define claramente lo que se ha explicado hasta ahora. Si el Presidente se ha negado a convocar, es lícito celebrar la junta general extraordinaria del 25%.
También es conveniente que cuando se proponga una junta general al presidente, se le dé un plazo para responder y pueda ser convocada en un plazo de 15 días.
Otras frases van en la misma línea y sólo cuando se requiere la negligencia del presidente es válida la junta general extraordinaria del 25%. Otro ejemplo:
AP Valencia, Sec. 8, 27-11-2019 La convocatoria directa de la proporción de propietarios prevista en el artículo 16 es subsidiaria de la convocatoria del presidente y requiere su previa negligencia El requisito de subsidiariedad de la convocatoria de los propietarios ha sido La jurisprudencia ha destacado reiteradamente Hay una falla en la convocatoria por no haberse manifestado expresamente la solicitud de las peticiones antes de la convocatoria, por lo que se convocó sin verificar dicha solicitud y, en su caso, verificar las mayorías requeridas.
Reciba un cordial saludo.
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