Por Enrique Fernández, arquitecto técnico y consultor de arquitectura de la CAFMadrid

En muchos edificios hay problemas de humedad en las casas. Estos son generalmente de dos tipos: condensación o capilaridad. Una u otra provocan una disminución de las condiciones de habitabilidad del alojamiento y, en algunos casos, pueden incluso hacer imposible el uso del alojamiento. Pero para saber cómo actuar hay que saber de qué tipo de humedad estamos hablando.

los humedad generada por capilaridad Generalmente se dan en viviendas situadas en la planta baja o en el sótano del edificio. Su trayectoria es vertical, desde la parte inferior de los muros, ascendiendo hacia la parte superior. En muchos casos, incluso van acompañados del levantamiento de los suelos, lo que comúnmente se denominan «suelos asfixiados».

Estas humedades generalmente son generadas por aguas subterráneas no canalizadas. Estos pueden provenir de la tierra misma y su capa freática, que sube en épocas de lluvia y desciende en épocas de sequía, o de la escorrentía subterránea. Asimismo, pueden ser causados ​​por roturas o averías en la red de alcantarillado del inmueble, o por fugas de agua de las tuberías de abastecimiento, en el caso de que éstas estén enterradas.

los humedad generada por condensación Pueden ocurrir en cualquier vivienda de la propiedad. Estos se generan por el diferencial térmico producido por la temperatura de la cara exterior y la temperatura de la cara interior de la envolvente, cuando ésta no lleva aislamiento térmico rompiendo este puente térmico. Esta humedad suele generarse en zonas poco ventiladas (detrás de los muebles, cortinas, cuadros, rincones de las habitaciones, etc.) y se caracteriza por un color negro, debido a la generación de hongos en su superficie. Estos mohos aparecen principalmente en invierno, cuando las temperaturas exteriores son bajas y la calefacción está encendida en el interior.

Esta humedad se genera generalmente en fachadas orientadas al norte (con poco sol), así como en fachadas afectadas por sombras, ya sea debidas a árboles u otras edificaciones anexas. Sin embargo, también pueden ser causados ​​por una mala ventilación del edificio, así como por un uso inadecuado del mismo.

La comunidad de propietarios debe velar por que las viviendas se encuentren en perfecto estado de habitabilidad. Por tanto, la ocurrencia de estas condiciones de humedad condiciona dicha habitabilidad, siendo responsabilidad de la comunidad reparar las causas que las originaron, así como los daños causados.

Ahora bien, como se muestra en la Arte. 16 de la Ley 38/1999 de ordenación de la edificaciónlos los propietarios y usuarios son responsables del buen uso y mantenimiento de la vivienda. En cuanto a las humedades por capilaridad, el uso del inmueble no influye en ellas, siendo responsabilidad de la comunidad de propietarios corregirlas.

En caso de humedad de condensación pueden intervenir factores determinados por el uso de la vivienda, como falta de ventilación, secado de ropa en el interior, temperatura de calefacción elevada, etc. Por tanto, en este tipo de humedades, se debe determinar la causa que la provoca, lo que determinará la responsabilidad de quien ha de repararla. Es habitual que en viviendas que no han tenido ningún tipo de humedad, un cambio en el ocupante de la misma (propietario o inquilino) y en los hábitos de uso de la vivienda, puede generar la aparición de este tipo de humedad. .