Para Apolonio Dorado, 1er vicepresidente de CAFMadrid

Dentro de las comunidades de propietarios, especialmente durante el otoño y el invierno, los administradores de dominio se encuentran casos frecuentes de fugas o fugas, que afectan a uno o más pisos. Y es entonces cuando surge la pregunta de quién debe hacerse cargo de las reparaciones que afecten a una terraza privada.

Para aclarar esta situación, lo primero que hay que hacer es determinar si se trata de una terraza de uso general común (ya sea para instalación, o simplemente porque es la cubierta del edificio), o una terraza de uso privado (buhardilla o patio). para usar). exclusivo de un solo propietario).

Su naturaleza se refleja en la división horizontal del edificio y en los estatutos comunitarios, criterio apoyado por los tribunales en reiteradas condenas. En el primer caso, una terraza de uso común general, la responsabilidad de mantenimiento y reparación, es la comunidad de propietarios quien tendrá la obligación de realizar esta obra.

Cuando se trata de una terraza de uso particular, es aquí donde más dudas surgen sobre si la reparación es responsabilidad del propietario que asignó el uso o de la comunidad, lo que obliga a analizar la causa del daño para determinar la responsable final.

Cuando se trata de un patio de uso privado, aquí es donde más dudas surgen sobre si la reparación es responsabilidad del propietario o de la comunidad.

¿Quién paga el trabajo?

Si el problema de impermeabilización se debe a un defecto en la tela asfáltica, por su deterioro normal, y a la obra que afecta la estructura e impermeabilización del edificio, la comunidad deberá realizar esta reparación.

En este caso, se entiende que la terraza de uso privado tiene una doble función, la de terraza para el propietario que se la ha asignado y la de techado del resto del edificio.

La ley de propiedad horizontal nos muestra el camino en este caso con la nueva apartado a) del artículo 10.1, estableciendo que la comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras de conservación necesarias si un propietario lo solicita, sin requerir la aprobación de la asamblea de propietarios.

Enfatice que los presidentes deben ser conscientes de que retrasar indebidamente una reparación como esta puede comprometer su responsabilidad para con aquellos que se sientan agraviados por ella.

Los presidentes deben ser conscientes de que retrasar indebidamente una reparación como esta puede implicar su responsabilidad.

Sin embargo, si el deterioro de la lona asfáltica se debe a una intervención del propietario como por ejemplo el anclaje de una estructura para un toldo que tiene perforada la lona, ​​entonces será el propietario quien deberá realizar la reparación y se indica en el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Otros daños

Si bien las fugas son los casos más comunes, otras fallas que plantean dudas son las reparaciones de pisos o baldosas dañadas por el uso normal, o incluso quién necesita limpiar fregaderos o desagües de ellos.

En estos casos, será el único propietario quien tendrá esta responsabilidad, ya que el deterioro de este piso y la limpieza es una obligación asignada por el propio propietario. Artículo b) del artículo 9.1 de la LPH.

La limpieza de los sumideros es fundamental para evitar posibles fugas y fugas a los pisos inferiores, debido a bloqueos y retención de agua, especialmente durante tormentas de alto caudal.

¿Quién determina la responsabilidad?

Determinar quién debe reparar una avería originada en una terraza para uso exclusivo de un propietario, a su vez cubierta por el edificio, no es fácil en todos los casos.

En ausencia de datos claros sobre la causa de la fuga, no debe descartarse recurrir a un técnico competente que determine la causa y por tanto al responsable de la reparación final.

Algunas comunidades, aunque cabe señalar que muy pocas, cuentan con un sistema que evita tener que determinar quién debe pagar una reparación según su origen. Se trata de la inclusión en sus estatutos de una regla de contribución a los gastos, que distribuye ésta entre la propiedad de la terraza y la comunidad.

En ausencia de datos claros sobre la causa de la fuga, no debe excluirse el uso de un técnico competente para determinar la causa.

Estas fórmulas de distribución pueden ser variadas, ya que cada comunidad puede pactar libremente. A modo de ejemplo, indico el de una finca en la ciudad de Madrid, de la que un tercio está reservado al propietario y dos tercios a la comunidad.