Para José María Salcedo, abogado
El hecho que una propiedad no se alquila, eso no quiere decir que deje de generar cargos para su dueño. Además, estos gastos son en muchos casos necesarios si se quiere mantener el activo en funcionamiento o servicios que permitan alquilarlo y generar ingresos.
Hay que tener en cuenta en primer lugar que la deducción de estos gastos afecta principalmente a dos impuestos: el IRPF y el IVA (si el inmueble no está destinado a ser destinado a vivienda).
En cuanto al IRPF, la deducción de gastos dependerá de que el contribuyente obtenga rendimiento del capital inmobiliario (por requerimiento del artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta) o no se cumplen las actividades económicas.
Los gastos de una propiedad no arrendada son, en muchos casos, necesarios para mantenerla en funcionamiento y generar ingresos.
Si el contribuyente obtiene rendimiento del capital inmobiliario, Arte. 23.1.a.1º de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no permite la deducción de gastos por intereses sobre el capital de terceros y otros gastos de financiamiento, y por los de conservación y reparación, cuando estos excedan el monto de las rentas obtenidas por cada propiedad. Por lo tanto, si no hay ingresos, estos gastos no se pueden deducir.
Lo mismo ocurre con los gastos relacionados con impuestos y recargos no estatales, o depreciación de la propiedad. Aunque el límite anterior no está destinado a ellos, lo cierto es que el citado apartado 23.1 solo permite su deducción de la renta total. En ausencia de tales declaraciones, la deducción no sería posible.
Si los alquileres se gravan como desempeño de actividades económicas, los gastos relacionados con los ingresos obtenidos son deducibles. Pero, en ausencia de tales ingresos, ¿es posible deducir gastos?
Clavo sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco publicado en octubre de 2015, establece que el hecho de que no se hayan obtenido ingresos no significa que los gastos no puedan contarse y deducirse. Y es que la correlación necesaria entre gastos e ingresos no requiere que se hayan obtenido estos últimos, sino que el gasto incurrido sea necesario y suficiente para obtener ingresos.
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco dice que aunque no se hayan obtenido ingresos por alquiler, los gastos pueden contabilizarse y deducirse
En definitiva, la sentencia reconoce que los inmuebles generan una serie de gastos cuyo único objetivo es mantenerlos en condiciones de ser alquilados. Y es que si no se paga el IBI, agua o luz, habrá ejecuciones hipotecarias o se cortará el suministro, y el inmueble tendrá más dificultades para alquilarse, con la consiguiente reducción de ingresos. Por tanto, en la sentencia del Tribunal Supremo, estos gastos pueden ser deducidos por el contribuyente.
Sin embargo, la decisión solo se refiere a los ingresos por alquileres clasificados como actividades económicas.
Arrendamiento sujeto a IVA
Con respecto a arrendamientos sujetos a IVA (no destinado a vivienda), una solicitud de la Dirección General de Tributos emitida en mayo de 2013 afirma, sobre la base de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que el IVA pagó los gastos correspondientes a la Se puede deducir la propiedad, aunque no se obtiene Renta cuando el contribuyente acredita su intención, confirmada por elementos objetivos (oferta inmobiliaria, por ejemplo) de alquilar la propiedad.
En definitiva, es posible deducir los gastos de los bienes que se pretendan alquilar, mientras se encuentren sin inquilino, con la indicada excepción de los alquileres que tributan a cambio del capital inmobiliario, que podrían plantear más problemas.