Cuantas veces nos dijeron que no todo esta escrito ley de propiedad horizontal No es legal y que debemos aceptar todas y cada una de las premisas que en él se establecen, pero ¿y si esta ley no está ya listo ¿Para ofrecernos soluciones a los problemas recientes de cómo actuar? ¿Debemos estar limitados por una ley que no cumple con las expectativas o bien tenemos que ir más allá en circunstancias excepcionales y nosotros, los administradores de propiedades, tenemos que resolver los inconvenientes de las comunidades de dueños?

Observemos qué pasa en esta pandemia. Los vecinos no pueden reunirse en conjuntos de sobra de seis personas ya que esto implicaría una infracción a la ley, violando esta regla algún reunión puede dar lugar a una denuncia ante la Policía o la Guardia Civil y esto supondría una acción inminente para disolver la celebración de los propietarios. asambleas y en ciertos casos incluso una sanción administrativa.

Es obvio que es imposible esperar celebrar una reunión si se decide si se desea el portal en mármol o en placa, pero ¿y si el capricho de unos pocos dueños no es tal capricho y verdaderamente? si es necesario, ¿Qué podemos llevar a cabo?.

Lo primero que debemos tomar en cuenta es que la ley de propiedad horizontal ofrece oportunidades para que las acciones se lleven a cabo sin depender de todos y cada uno de los dueños y deja al presidente la capacidad de elegir lo que considere más conveniente. De esta forma lo define el artículo 10, que en el artículo 1.a) deja varias acciones. Observemos lo que afirma textualmente: “1. Van a ser obligatorios y no requerirán el permiso previo del Consejo de Administración, tanto si suponen o no la modificación de los estatutos o los estatutos sociales, y son impuestos por las Administraciones Públicas o solicitaron a petición de los propietarios, las siguientes actuaciones:

«Las obras y proyectos primordiales para el adecuado cuidado y el cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus servicios y sistemas recurrentes, incluyendo en todo caso las primordiales para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y disponibilidad universal, tal como las condiciones de decoración y algún otra que se derive de la imposición por parte de la Administración del deber legal de conservación ”.

Ahora habríamos resuelto este problema en parte y adhiriéndonos a lo que dice estrictamente LPH, pero ¿y si el presidente se niega a asumir la compromiso y decide que el asunto se discute con todos los propietarios? Por ejemplo, la apertura de una piscina en tiempos de pandemia. Este problema que han tenido varios administradores debe ser resuelto de una manera realmente simple a nuestro criterio y es mediante un fichero ENCUESTA.

Oportunamente, actualmente tenemos muchos medios tecnológicos y digitales que nos dejan realizar la ENCUESTA con relativamente poco esfuerzo. De las comunidades de varios cientos y cientos de propietarios, poseemos entre un 60% y un 80% de correo en las administraciones. El 20% que sobra se puede enviar por correo ordinario. Puede enviar un fichero a los propietarios ENCUESTA lo que permite entender la intención de voto. Pensamos que no puede haber acción más democrática que esta.

En nuestra administración, entre las Presidentas nos mencionó que no estaba preparada para aceptar la apertura de la piscina por su cuenta, decidimos llevar a cabo una. ENCUESTA con el reglamento que nos afirmaba que la capacidad de apertura de la piscina, ahora en el mes de julio, era del 30%. La encuesta fue enviada, recibió una respuesta masiva de los dueños y se decidió por mayoría que la alberca no había de estar abierta, no obstante a inicios de julio nos afirmaron que la pandemia estaba más dominada y que de esta manera sería. 50% de aumento de capacidad, ¿qué ha hecho la administración más allá de las manifestaciones de algunos dueños? ENCUESTA. Esto, en un caso así, resultó en una mayoría simple de que el conjunto se abrió con los controles relativos. Pregunta que se realizó.

¿Dónde se encontraba la ley?

Según el método de la gente civilizada, se encontraba claro que el presidente no podía tomar una decisión por sí mismo, debía contar con el apoyo de la mayor parte de los dueños. Imagine que el presidente o la junta directiva han tomado la resolución por sí mismos, podría haber existido un linchamiento. En ocasiones no es más fácil ir alén de la ley que aun deja una democratización de la asamblea por medio de un encuesta cuando se toman las resoluciones? La madurez lógica y vecinal debe ir a veces alén de la opinión de la propia ley, si no cubre asimismo las necesidades de las comunidades de dueños.

Tomemos otro ejemplo. En las comunidades de terratenientes, la ley de propiedad horizontal está regulada en su artículo 13 apartado 7: «Salvo disposición en contrario del estatuto comunitario, el ascenso de los órganos de gobierno se realizará por el período de un año».

Estoy de acuerdo en que al Secretario-Administrador no le importa si su cargo se moderniza implícitamente pues al fin y al cabo es un cargo que tiene continuidad, peroy el presidente y el resto de la junta? En el caso de una pandemia, tienen que soportar su puesto en la junta directiva para estar presentes mientras dure la pandemia, no podría haber un sistema que permita la renovación automática una vez al año o aun pasaron un par de años como es en alguno de los casos con el supuesto desgaste y gratis? ¿Dónde se encuentra la ley que deja estos cambios? No sería más fácil hacer un ENCUESTA Solo para confirmar que el cambio se hará de acuerdo con la propia ley, es claro que no se está acatando lo que dice el producto 13.2 LPH en su totalidad, que dice, «El presidente va a ser designado de entre los dueños, por elección o bien alternativamente de giro giratorio o lotería «… .. en este caso, a través de un ENCUESTA INFORMATIVA ahora poseemos el cambio de presidente. Se informa a todos los propietarios que el presidente cambia según lo correcto en el artículo 13.7 mas en este caso nos limitamos a eso que dice la ley …giro giratorio…

La oportunidad de poder mudar de presidente por este método no es más justa que esperar a que pase un día la pandemia y agotar al presidente en este cargo por el sendero, que también es gratis.

Podríamos poner considerablemente más ejemplos, mas solo quiero dar otro ejemplo:

Por poner un ejemplo, es requisito realizar un trabajo urgente en una red social como se describe en el Producto 10.1.a previo, mas este trabajo es de gran alcance y no se puede efectuar excepto con un PARA VERTER. El artículo 10.2 de la LPH establece que “teniendo en cuenta el carácter necesario u obligatorio de las acciones a que se refieren las letras a) ad) del apartado anterior, se procederá a: a) Van a ser pagadas por los dueños de la red social correspondiente o agrupación de comunidades, limitar el acuerdo del Consejo la distribución del derrame relacionado y la determinación de los términos de su pago «.

No va a ser más simple para el presidente no hacer una reunión, realizar una ENCUESTA donde se enseña la situación de hoy y se dan distintas configuraciones para efectuar el derrame y basado en ese resultado,¿TOMAS LA DECISIÓN QUE MOSTRARÉ A TRAVÉS DE LA MÁS ENCUESTA?

Podría seguir dando ejemplos, pero pienso que estos tres son suficientes para hacerme una idea de la relevancia de INVESTIGACIONES.

Desde aquí animo a todos los profesionales a ir un tanto más allí y ser capaces de ser creativos en la administración de nuestras comunidades. Si hacemos trabajar a la comunidad con esto, entonces adelante, no tememos que algún propietario sin escrúpulos o entusiasmado se oponga, lo importante es que la Comunidad prosiga adelante, esto está por encima de los intereses personales.

Aprovecho asimismo este artículo para pedir a los legisladores que legislen y más que nada que tengan en cuenta a todos aquellos profesionales que tienen cosas que dar, para ello contamos con nuestro Municipio y nuestras Asociaciones de gestores de fincas, que son buenos profesionales y tienen la posibilidad de ayudar a legislar en interés de todos.

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