Artículo realizado por María José Portilla. Consejero de propiedad horizontal del Sepín. Abogado

Os paso el artículo que nos ha facilitado amablemente nuestra gran colega de profesión María José con el detalle de las sentencias referidas. Gracias a Maria José ya todo el equipo de Sepín.

Esto podría ser solo un ejemplo, por lo que la pregunta sería, ¿puedes editar el destino de un espacio común?
Esta es, en los últimos meses, una de las preguntas más frecuentes en la editorial, quizás porque los hábitos o formas de vida están cambiando y, estando más en nuestras casas, necesitamos elementos comunes que se adapten a nuestros gustos y podemos disfrutar sin salir de la Comunidad.
Ya escribí, en un post anterior, sobre el uso que se le podría dar a los elementos comunes (SP/DOCT/22867), en esta oportunidad me enfocaré en el cambio de uso.
Entonces, lo primero que hay que saber es el alcance del cambio porque creo que no sería lo mismo sustituir una zona verde por una pavimentada o ampliar la zona destinada a gimnasio para otras actividades o, como el decisión de la AP Madrid, Secc. 12, 95/2021, de 15 de abril (SP/SENT/1107039), la transformación de la pista de tenis en pista de pádel cuando los estatutos contemplen este elemento como un servicio deportivo sin especificar cuál.
En estos casos, no parece haber duda de que, desde mi punto de vista, el cambio significaría un acto de mera administración por lo que bastaría con el acuerdo, en segunda convocatoria, de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las acciones, aplicando la regla 7 del artículo 17 de la LPH, así como la referida sentencia de la AP Madrid, considera que es no se requiere unanimidad “pues no implica modificación alguna de las normas contenidas en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni requiere mayoría calificada porque ni se crea un nuevo espacio, ni es un elemento.

En conclusión, fue suficiente para la validez del acuerdo adoptado el voto de la mayoría de los propietarios totales, quienes a su vez representaban la mayoría de las acciones (art. 17.7 LPH). Mayoría que se ha alcanzado y por lo tanto el acuerdo es válido…»
Sin embargo, y aunque no es objeto de estos comentarios, ya que se trataría más de un uso que de un cambio, me parece interesante hacer un breve resumen de la reciente sentencia de la AP Madrid, Secc. 10, 283/2021, de 13 de mayo (SP/SENT/1110353), por la que se deroga un convenio, adoptado por mayoría, que permite el desarrollo de un campamento de verano en las zonas comunes, entendiéndose que se modifica su uso, para daños de algunos propietarios que, durante este período, no podrán utilizarlos.
De esta forma, si bien defiendo que se puede decidir el uso o modificación de la misma, repito, por acuerdo mayoritario, entiendo que siempre debe existir la posibilidad de que todos los titulares puedan seguir utilizándola, por lo que la referida resolución establece que, “Es nulo el acuerdo discutido, ya que el servicio de acampada pactado altera el uso de una zona común, y aunque se hace referencia a la preferencia de los vecinos en el uso de la piscina y pista de pádel, en realidad impide la uso normal del resto de propietarios, porque cuando en tales instalaciones se desarrollen actividades previstas en el campo, el resto de propietarios quedará privado de su uso.
Ahora bien, y si la zona verde repetida se va a destinar a pista de tenis o de pádel, aparcamiento, también está prevista la instalación de una piscina comunitaria, ¿qué convenio se necesitará?
Si bien debe seguirse el supuesto específico, la duda sería si se trata de una modificación del Título, dado que, en la descripción de este espacio común, aparece en el mencionado documento de tal forma que si el destino ha cambiado, el mismo.
A tal efecto, debe tenerse en cuenta que, si bien en la mayoría de los casos puede defenderse el acuerdo mayoritario, es evidente que, si se adopta por las tres quintas partes de todas las acciones y propietarios, habrá pocas posibilidades de éxito en la ante un posible recurso judicial, ya que cabría alegar la supresión de un servicio común y la creación de uno nuevo, aplicándose al efecto lo dispuesto en la regla 3 del citado artículo 17, destacando este precepto normativo, que puede adoptarse con el citado quórum, incluso si se trata de una modificación del Título Constitutivo, esto es una vez adoptado el acuerdo en Asamblea, para lo cual será necesario al menos haber obtenido el consentimiento de la mayoría de las acciones y titulares de aquellas presentes, criterio mantenido Debido a la mayoría de las respuestas a la encuesta publicada por la sepin (SP/DOCT/83628), los ausentes pueden ser reportados como lo indica el citado artículo 17.8 LPH. Es decir, el acuerdo debe salir de la Asamblea, pero para su perfección es necesario el voto presunto, por lo que debe ser notificado y esperar 30 días y, pasado este plazo, se entiende que los titulares contra los que no responder
unirse al acuerdo.
Lo que no pueden hacer los ausentes es modificar el acuerdo adoptado, sólo ratificarlo o dejarlo sin efecto. Es decir, si hay, por ejemplo, 5 votos a favor y 4 en contra, y los 2 ausentes votan no; rescindieron el contrato; si votan sí, lo ratifican; pero no hay manera de cambiarlo.
Una vez adoptado el convenio y siempre que se considere supresión o creación de un nuevo servicio de interés general, todos los propietarios estarán obligados a pagar los costos resultantes, en los términos previstos en el citado precepto legal y si alguien cree que se ha causado un daño, deberá impugnarlo en las formas y términos previstos en el artículo 18 del citado texto legal. En este sentido, se pronunció la sentencia de AP Madrid, Sec. 9.ª, 237/2006, de 11 de mayo (SP/SENT/94450), que considera que la 3/5 de impuestos y propietario para construir una pista de padel.
En todo caso, repito, habrá que ceñirse al supuesto concreto, a lo que se quiera instalar, ya que la jurisprudencia no siempre considera que determinados servicios sean de interés general, entendiéndose que, en ocasiones, somos frente a una mejora, como en el caso de las piscinas, (SP/DOCT/82952) o que, convertir un elemento común para uso privado, en el caso de construcción de trasteros, (SP/DOCT/22416) se requeriría un acuerdo unánime según indica la sentencia de la AP Madrid, Sec. 18, 107/2018, de 28 de febrero (SP/SENT/955689), siendo este también el quórum exigido según la DGRN/DGSJFP de 17 de enero de 2018 (SP/SENT/938446).
Sin embargo, sostengo la opinión de que sería la creación de un nuevo servicio común de interés general, en aplicación del art. 17,3 LPH, siempre que así sea, es decir, que, por ejemplo, se construyan trasteros o garajes para todos o al menos, si se aprueba como mejora, se deje espacio para quienes, aunque ahora no soporten el gasto, también pueden tener un trastero, aplicándose en este caso lo dispuesto en el citado artículo 17.4 LPH.

Firmado María José Portilla

Consejero de propiedad horizontal del Sepín. Abogado

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