Por José María Salcedo. Abogado

La crisis del COVID-19 ha obligado a muchos propietarios a reducir el alquiler, o incluso a dejar de cobrarlo, como respuesta a las dificultades económicas de sus inquilinos o por el cese de negocio o la actividad de estos (por ejemplo, en el caso de locales ). Tal acuerdo es posible, pero debe estar debidamente documentado para que el propietario no tenga que ingresar el IVA o pagar el impuesto sobre la renta por ingresos que no se hayan recaudado. Analizamos cada caso.

Moratoria o condonación del pago del alquiler

En este punto, el criterio de Hacienda es que si el arrendador y el inquilino acuerdan suspender el contrato de alquiler o una moratoria, la suspensión o incumplimiento en el pago del alquiler, como puede ser en caso de un cierre temporal del negocio. al estado de alarma por COVID-19, no se producirá la acumulación de IVA durante dicha suspensión, moratoria o período de gracia.

En cuanto al IRPF, el criterio de Hacienda es que el arrendador debe destinar la totalidad de la rentabilidad (renta) obtenida durante estos meses, en función de la fecha de vencimiento del nuevo alquiler. Y esto, de acuerdo con los nuevos plazos acordados por las partes. Además, los gastos necesarios seguirán siendo deducibles y no se producirá la imputación de rentas inmobiliarias durante estos meses, ya que el inmueble se sigue alquilando.

Reducción del monto del alquiler

Asimismo, si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será del 21% del importe del nuevo alquiler pactado.

En el IRPF, el arrendador reflejará como renta (renta) total durante estos meses, la nueva renta pactada por las partes, independientemente de su cuantía. Y, como en el caso anterior, los gastos necesarios seguirán siendo deducibles y no se realizará la imputación de rentas inmobiliarias cuando el inmueble siga en alquiler.

Deducciones del IRPF sobre el monto del alquiler

Además, hay que tener en cuenta que algunos arrendamientos inmobiliarios están sujetos a retención de impuestos (19%) dependiendo de la condición del inquilino. Esto ocurre normalmente cuando el inquilino es una persona jurídica, un contratista o un profesional.

Pues la obligación de retener solo surge cuando se paga el alquiler. Por lo tanto, la retención se calculará sobre el alquiler pagado de acuerdo con el nuevo acuerdo entre el propietario y el inquilino. Por tanto, si no se paga el alquiler por un período, porque se ha pactado, no habrá retención. Y se paga la nueva renta pactada, se debe calcular la deducción, y anotarla en Hacienda, sobre el monto de dicha nueva renta. Además, el titular puede deducir la retención efectivamente aplicada en su declaración del IRPF.

Necesita modificar el contrato de alquiler o agregar un anexo

Para que todo lo anterior sea de aplicación, lo primero que hay que hacer es probar la realidad del aplazamiento, moratoria, suspensión o reducción del alquiler. Y esto puede hacerse por cualquier medio de prueba admitido por la ley.

Y lo principal es poder demostrar que no estamos ante una situación de impago del alquiler, sino antes de fijar un nuevo alquiler por unos meses. Esto se debe a que tanto en términos del IRPF como del IVA, el impago del alquiler no exime al propietario de la declaración del IRPF, ni de ingresar el IVA.

Es cierto que las dos leyes tributarias prevén mecanismos para compensar el impago. Son la deducción de los saldos de cobro dudosos del IRPF (art. 23.1.3º Ley 35/2006), y la modificación de la base imponible del IVA (art. 80. Cuarta Ley 37/1992). Pero eso no siempre será posible.

Por tanto, debería ser posible demostrar que no estamos ante un defecto, sino un acuerdo entre el arrendador y el inquilino. También será beneficioso para ambas partes. Para el propietario, en el aspecto fiscal, porque esto le permitirá pagar impuestos solo sobre las rentas obtenidas. Y para el inquilino, porque evitará que el inquilino reclame el alquiler que quedó impago durante la crisis del COVID-19 en el futuro.

[related_post]

Esta web utiliza cookies propias y de terceros para su correcto funcionamiento y para fines analíticos. Contiene enlaces a sitios web de terceros con políticas de privacidad ajenas que podrás aceptar o no cuando accedas a ellos. Al hacer clic en el botón Aceptar, acepta el uso de estas tecnologías y el procesamiento de tus datos para estos propósitos. Más información
Privacidad