Conversión locales a vivienda en ámbito de la propiedad horizontal

El cambio de uso del local para alojamiento Se puede realizar en comunidades de propietarios con las limitaciones que puedan ocurrir en la constitución, la escritura de división horizontal y / o el estatuto. Desde el punto de vista civil, si no existen restricciones, la transformación del local en vivienda puede ejercerse siempre que no existan restricciones administrativas. La licencia administrativa no vincula a la comunidad de propietarios y es independiente de ella.

La ley de división horizontal / estatuto es trascendental cuando se trata de una supuesta prohibición, pero recuerde que estas prohibiciones son restrictivas y no extensivas, permítanme explicar, si los estatutos indican que el local puede ser utilizado para uso comercial o incluso industrial, esto lo no asume que se puedan convertir en vivienda.

En caso de que se pueda realizar la conversión, recuerde que la Comunidad de Propietarios no tiene la capacidad para hacerlo gastos de cambio por el hecho de que una oficina se convierte en vivienda o porque una vivienda se transforma en oficina comercial o clínica. Si aumenta el paso de personas en la comunidad en una clínica o estudio, no significa que se pueda aumentar la tarifa mensual porque el ascensor se utilice varias veces.

Si existe una norma dentro de la ley de propiedad a través de su artículo 17.12 que permita un aumento en la participación de los gastos especiales o un aumento en la participación de los costos comunes de vivienda, que dice textualmente lo siguiente: «12. El convenio que limita o condiciona el ejercicio de la actividad a que se refiere el literal e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en los términos que establezca la legislación del sector turístico, sea o no Implica la modificación del título constitucional o del estatuto, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de tenedores que, a su vez, representan las tres quintas partes de las acciones. Asimismo, esta misma mayoría será necesaria para la celebración del acuerdo. participación en gastos especiales o aumento en la participación en los costos de vivienda comunes donde se lleva a cabo esta actividad, siempre que estos cambios no representen un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos ”.

También conviene recordar que aunque licencia administrativa no vincula a la comunidad, es necesario tener en cuenta lo que se dice en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que literalmente indica lo siguiente: «2. El propietario y ocupante del apartamento o local no está autorizado a realizar en él o en el resto de las actividades inmobiliarias prohibidas por el estatuto, perjudiciales para la propiedad o que vulneren las disposiciones generales sobre molestias, insalubres, nocivas, actividades peligrosas o ilegales. «

Un dueño no puede transformar un local en alojamiento en el caso de que en el Estatuto exista una prohibición expresa porque existiría una violación según lo señalado en los artículos 5.3 y 7.2 LPH. El párrafo 3 del artículo 5 de la LPH dice literalmente lo siguiente: «El título también puede contener normas para el establecimiento y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en cuanto al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. , formando un estatuto de propiedad que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el registro de la propiedad. «

Tenga en cuenta que se requiere la unanimidad de los propietarios para la modificación del estatuto / acto de división horizontal para la transformación de locales en viviendas o viceversa.

Otro asunto es cuando el propietario ya tiene la aprobación de un negocio y quiere hacer un cambio de destino. Tomemos un ejemplo el local se transforma en garaje, para este cambio de destino no sería necesario solicitar el consentimiento de la comunidad salvo que para la explotación de esta nueva actividad fuera necesario abrir nuevos huecos, fronteras, paso de vehículos o el uso de elementos comunes, de ser así, deberá requerir la autorización al consejo de administración y éste aprueba por unanimidad la modificación.

Insistimos, salvo que el Título Constitutivo no contenga ninguna prohibición, se puede realizar cualquier tipo de actividad en el local, lógicamente para ello se requerirán las correspondientes licencias administrativas.

El derecho a iniciar cualquier negocio legal no puede alterar los elementos comunes, si es necesario debemos acudir a lo que nos indica el artículo 10.3.b de la ley de propiedad horizontal, que dice lo siguiente: «Cuando así se solicite, previa aprobación de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las acciones, la división material de los pisos o locales y sus anexos, para formar otros menores e independientes; el aumento de su superficie por la incorporación de otros edificios vecinos o su disminución por la segregación de algunas partes; La construcción de nuevos sistemas y cualquier otra alteración de la estructura o taller del edificio, incluido el cierre de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o cosas comunes, cuando se cumplan los requisitos a que se refiere el artículo 17.6 de la texto de la Ley del suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos casos se deberá dejar constancia del consentimiento de los propietarios interesados ​​y corresponderá al Consejo de Administración, de acuerdo con ellos, y con una mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios, determinar la indemnización correspondiente por el daño. . El establecimiento de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza del trabajo a realizar, en caso de discrepancias sobre las mismas, requerirá la adopción de una resolución específica del Consejo de Administración, por el mismo. mayoria. En este sentido, los interesados ​​también podrán solicitar arbitraje u opinión técnica en los términos que establezca la ley. «

Hay que tener en cuenta que una Comunidad no está obligada a permitir que la obra funcione para una determinada empresa, ya que la autoridad administrativa competente (habitualmente el Ayuntamiento) decide que una obra debe realizarse en un elemento común de la comunidad de propietarios. para obtener una determinada licencia. Si un lugar necesita algunos requisitos para una determinada explotación, este No hay problema de la comunidad de propietarios. En este caso volvemos a indicar lo dicho anteriormente sobre la alteración de los elementos comunes y la aprobación por 3/5 «de todos los propietarios como se indica en el art. 10.3.b LPH.

No lo olvidemos licencias de actividad municipal nunca afectan los derechos de la Comunidad. Por ejemplo, la licencia a favor de una habitación condicionada por la presencia de salida de humos, no obliga a la Junta Directiva a aceptarla si esto afecta y daña los servicios o elementos comunes de la Comunidad.

Os dejo unas frases del año 2.009 a la fecha prevista por la editorial de Sepin sobre la transformación de viviendas en local y viceversa.

• No existe una interpretación extensa de la prohibición de actividades contenida en el Estatuto, por lo que está permitido utilizarlo como un oficio que no cause inconvenientes.

AP Madrid, Sec. 8.ª, 18-2-2009

• Que el título constitutivo establezca que el local se utiliza como oficinas, estando instalado, no excluye ningún otro destino, siempre que el mismo y su uso sean adecuados a la normativa comunitaria.

TS, Sala Primera de lo Civil, 15/06/2018

• Se ratifica como doctrina jurisprudencial, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la titularidad horizontal requieren que se declaren expresamente

TS, Sala Primera de lo Civil, 24/10/2011

• El cambio de destino de habitación a alojamiento procede ya que no hay limitación o prohibición de uso en el Boleto

TS, Sala Primera, Civil, 30/12/2010

• La constitución no prevé ninguna limitación al uso de locales comerciales y por lo tanto la asamblea de propietarios no tiene poder para prohibir su actividad.

TS, Primera Sala, Civil, 10-20-2008

• El hecho de que el estatuto establezca que los locales se destinarán a usos comerciales o industriales no implica una prohibición explícita de destinarlos a vivienda, sin necesidad de autorización unánime de la Comunidad.

DGRN, 25 de julio de 2019

• Se permite el establecimiento de una clínica dental cuando la prohibición fuera la de una clínica lo que implica la hospitalización de pacientes

AP Granada, Sec. 3.ª, 7/8/2002

• Teniendo en cuenta en el Estatuto que las viviendas y locales tendrán un solo destino de este tipo y que los cambios en la fachada requieren el consentimiento de la Comunidad, no procede el registro de dichos cambios cuando sean voluntad exclusiva del propietario

DGRN, 21 de octubre de 2014

• Se deniega el registro del cambio de destino del local al alojamiento ya que esta modificación está prohibida en el estatuto comunitario

DGRN, 15/07/2013

• Obtener un permiso de construcción municipal no autoriza al propietario a cambiar el uso de un local comercial a una vivienda ya que implica un cambio de estatuto que requiere el consentimiento unánime del resto de los miembros de la comunidad.

AP Madrid, Sec. 20.ª, 10-11-2012

• El propietario tiene derecho a cambiar el destino del local de su propiedad ya que no está expresamente prohibido por el Estatuto Comunitario, y en esta transformación no puede alterar elementos comunes sin consentimiento.

TS, Primera Sección, Civil, 3-9-2014

• No existe prohibición en el Título, es válido el paso de una habitación a una vivienda, y la creación de obras derivadas de esta modificación

TS, Primera Sala, Civil, 1-10-2013

• Proceda a pasar de una habitación a una vivienda donde la estructura no haya sido alterada. Sujeto a normativa administrativa

TS, Primera Sala, Civil, Pleno, 9/12/2013

• Posibilidad de convertir el local en vivienda, aunque las obras en los elementos comunes para adaptarlos a la nueva situación requieren el consentimiento de la Comunidad.

TS, Primera Sala, Civil, 9-10-2013

• El propietario que haya transformado su local comercial en vivienda debe tener los mismos derechos que el resto de propietarios, como el uso de las áreas comunes.

AP Madrid, Sec. 9.ª, 1-6-2020

• La transformación del local en vivienda hace que deje de estar exento de la aportación a los gastos comunes y por tanto se le deba atribuir una cuota de aportación.

AP Málaga, Sec. 5.ª, 19-1-2017

• El derecho a transformar un lugar en hogar implica la obtención de servicios básicos como agua, luz, gas y televisión.

AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 17-11-2008

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