Para Patricia briones, asesor legal de CAFMadrid

Son muchas las resoluciones emitidas en materia de adquisición de propiedad por parte de la comunidad que buscan aclarar si la comunidad, como entidad sin personalidad jurídica, está facultada para hacerlo.

En este sentido, la Resolución de 3 de julio de 2013 de la DGRN que se refiere a la Resolución de 16 de octubre de 1992 según la cual declara que la comunidad de propietarios es una entidad sin personalidad jurídica y, en consecuencia, la adquisición de la propiedad por parte de sus miembros debe ser realizada de manera conjunta por todos.

Paulatinamente se va abriendo el camino para que la comunidad sea propietaria de un inmueble cuando éste ha sido embargado por deudas por impago de los gastos de comunidad.

Sin embargo, parece que poco a poco se va abriendo el camino para que la comunidad como tal sea propietaria de un inmueble cuando éste ha sido embargado por la deuda en que incurrió el propietario por el impago de los costos de la propiedad. Comunidad (DGRN 02 / 12/2016) o contra un tercero (DGRN 26/07/2017).

Otras alternativas

Otra forma de que la comunidad se convierta en propietaria de activos es usucapion Entiende como tal la forma de adquirir el dominio u otros derechos reales por posesión como titular, público, pacífico, continuo e ininterrumpido por el plazo legalmente establecido.

En este sentido, la arte. 1930 del Código Civil Qué «La prescripción se adquiere en la forma y en las condiciones que determine la ley, el dominio y otros derechos reales».

A su vez, el arte. 1959 CC él dice que “El dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles también están prescritos por su posesión ininterrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe (…)”.

Tomemos, por ejemplo, el caso de una comunidad que solicita la declaración judicial de una propiedad incluso cuando está registrada a nombre de un propietario. En el caso mencionado, la comunidad, desde su constitución (hace más de 30 años), ha utilizado como elemento común, en particular, como casa de cuidador, el departamento de un propietario que lo cedió verbalmente para tal fin.

Así se constata en el acta de la comunidad en la que dicho apartamento figura como vivienda de los distintos porteadores que han trabajado en la finca a lo largo de los años; Todos los gastos relacionados con la propiedad como IBIS y los contratos de luz y agua están a nombre y por cuenta de la comunidad.

Además, el titular del registro nunca ha ejercido sus derechos ni ha cumplido con las obligaciones inherentes a su condición de titular; Tanto es así que la comunidad nunca pagó honorarios ni los hizo partícipes a ningún costo.

De acuerdo a sentencia del Tribunal de Primera Instancia de Madrid de 19 de diciembre de 2017, con el documental aportado en el proceso, se comprueba que la comunidad mantuvo la posesión del apartamento en forma pública, pacífica, ininterrumpida y como titular, de acuerdo con los requisitos exigidos por el art. 609, 1945 y 1959. Por tanto, declara que la comunidad adquirió la propiedad del apartamento por prescripción adquisitiva, convirtiéndose en un elemento común y debe figurar como titular en el registro de la propiedad.