Para Carmen Giménez. Abogado

la arte. 7.1 de la ley de propiedad horizontal (LPH) establece que: «El propietario de cada piso o habitación podrá modificar los elementos arquitectónicos, equipamientos o servicios del antiguo cuando no afecte o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o sus condiciones externas, ni infringe los derechos de otro propietario, quien debe dar cuenta de estas obras de antemano a quien representa a la comunidad. No podrá realizar ningún cambio en el resto de la propiedad y si nota la necesidad de reparaciones urgentes, debe notificar al administrador sin demora ”.

Este precepto legal define los derechos de cada propietario con respecto a la obra y modificaciones que puede realizar en los elementos de su propiedad., siempre que no se alteren o alteren determinadas circunstancias del edificio y / o de la fachada (seguridad, configuración), o se infrinjan los derechos de otro propietario; prohibiendo la realización de cualquier alteración en el resto del inmueble, es decir en las zonas comunes.

Excepciones a la regla

Pero esta prohibición de realizar trabajos sobre elementos comunes tiene dos excepciones:

• Debe considerarse inexistente cuando las circunstancias del 10. 1 b) de la LPH (que es interpretado de manera flexible por la jurisprudencia actual): bien porque son necesarios para los ajustes de accesibilidad universal; ya sea por las necesidades de los propietarios en cuyos hogares viven, trabajan o prestan servicios de voluntariado, personas con discapacidad o personas mayores de setenta años.
• Se mitiga con la exigencia que el propietario necesitado de la obra pueda hacer a la comunidad, para que no se comprometa el ejercicio del derecho constitucional de uso y acceso a su propiedad privada; siendo esta última situación a la que me referiré a continuación.

El propietario debe ser entonces el que, planteando debidamente a la Régie la inevitable necesidad del trabajo, puede exigir, y la Régie debe aceptar, para llevarlo a cabo.

Pero, teniendo en cuenta la posible denegación del ayuntamiento al amparo del derecho otorgado por las actuales mayorías reguladas en el arte. 17 de la LPH, y el derecho de uso y / o accesibilidad del propietario a su propiedad privada, ¿cuál de ellos adquiere primacía? En ninguna parte de la LPH se prevé que la negativa del consejo de propietarios deba ser argumentada o fundada, para que tenga libertad de decisión en este sentido.

La LPH no considera que la negativa de la Junta Directiva deba ser argumentada o fundada

Asumir que la obra prevista por el interesado no afecte a la seguridad del edificio, ni a su estructura, como la instalación de un tubo de extracción de humos en fachada, necesario para el funcionamiento del local que es de su propiedad, o la » apertura un hueco en la pared del portón para acceder a una zona segregada de su vivienda o de su local, estando expresamente autorizada la segregación por los estatutos, La negativa de los copropietarios a realizar dichas modificaciones debe ser considerada como un abuso de derecho., en particular si en la comunidad de la que forma parte el edificio se han realizado otras obras de idénticas o similares características.

Caso de ley

De Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de 31 de octubre de 1990. existe una línea de jurisprudencia casi unánime de todos los Tribunales Provinciales, que examina varias cuestiones para la aplicación del mencionado abuso de derecho, Así, el derecho individual del titular que necesita realizar la obra o la modificación prevalece sobre el poder de decisión del Consejo de Propietarios sobre los elementos comunes.:

• La convivencia de otras obras, construcciones o cerramientos similares con el fin de evitar agravios comparativos, resultados injustos y la aplicación automática de las mayorías reguladas en la LPH, ya que se entiende que la configuración o el estado exterior de un edificio contenido en el art. 7 no es un carácter absoluto, sino contornos flexibles según las circunstancias de cada caso particular.
• Esta convivencia, acompañada de una negativa en aplicación automática de las mayorías legalmente constituidas, se considera como una acción contraria a los propios actos de la comunidad, y un trato discriminatorio hacia el titular al que se le niega un derecho de características similares al que ejerce el otros copropietarios.
• Asimismo, se analiza la relevancia del trabajo a realizar, comparándolo en términos de proporcionalidad con los que ya existen.
• No se debe impedir el uso racional y solidario de los elementos comunes establecido en el artículo 394 del Código Civil, en el sentido de que cada uno de los copropietarios puede utilizar los elementos comunes, incluso en su totalidad, siempre que no impida el uso de los otros.

la Corte Suprema consideró que Existe abuso de derechos cuando existe oposición injustificada de uno o más copropietarios a las modificaciones solicitadas, con simple invocación de reglas de mayoría, cuando dichas modificaciones no sean perjudiciales para la comunidad.. Abuso de derechos o ejercicio antisocial de los mismos, regulado en nuestra Código Civil, lo que dará lugar a la correspondiente indemnización a favor del propietario a quien se le haya negado indebidamente la ejecución de las obras o modificaciones necesarias.