Para Apolonio Dorado, 1er vicepresidente de CAFMadrid

Cuando hablamos de morosidad en las asociaciones de propietarios, es difícil entender que entidades como los bancos, que deberían ser pagadores ejemplares, se encuentran entre los principales morosos. Solo en Madrid, la deuda de las entidades financieras con las comunidades de propietarios supera los 45 millones de euros.

La realidad es que, en general, se muestran reticentes a pagar la comunidad de sus inmuebles, principalmente embargos en los que estas entidades han sido ejemplares en el desempeño de sus deudas. Además, suelen poner todo tipo de obstáculos y en ocasiones requieren una documentación excesiva.

La consecuencia, para muchas comunidades, es un problema grave, especialmente para aquellas con economías pequeñas, ya que obliga al resto de propietarios a enfrentar mayores costos.

Los bancos tienden a poner todo tipo de obstáculos y requieren documentos, a veces excesivos, para hacer frente a las deudas con las comunidades de propietarios.

Por tanto, cuando existe una deuda por un apartamento y se sospecha que este apartamento puede haber sido cedido a un banco, lo primero que debemos hacer es investigar el Registro de propiedad a cuyo nombre se ubica la propiedad.

A veces es posible que el apartamento todavía esté a nombre del propietario anterior, lo que puede dificultarnos decidir a quién reclamar la deuda.. Esto sucede cuando el banco, a pesar de haber adjudicado la casa en subasta, no la registra a su nombre hasta que se vende para evitar gastos.

Si el apartamento no está inscrito en el Registro en beneficio del banco, es importante confirmar que es el propietario antes de iniciar un reclamo. Para ello, sería bueno pedir al propietario anterior, si es posible, documentos que acrediten la atribución.

El banco puede haber obtenido el apartamento del ciudadano moroso, ya sea mediante hipoteca o mediante adjudicación en un proceso de ejecución extrajudicial, por ejemplo, tras el impago de un préstamo.

¿Qué establece la LPH?

En ambos casos, su responsabilidad frente a la comunidad por el impago de las sumas adeudadas se extiende al pago de los gastos del año de asignación más los de los tres años anteriores (Artículo 9, 1 letra e) de la ley de propiedad horizontal). Esta extensión a los tres años anteriores fue introducida en la reforma de la LPH, vigente desde el 27 de junio de 2013.

Si la asignación es anterior a esta fecha, el banco solo tendrá que responder al pago de la anualidad en la que se asignó el piso y la del año anterior.. A partir de ese momento, como propietario del inmueble, estará obligado a asumir los gastos de la comunidad de propietarios en base a los gastos de participación establecidos en los estatutos.

Otro dato a tener en cuenta es que si el banco cede la propiedad a un tercero, deberá comunicar este cambio a la comunidad de propietarios, de lo contrario será solidariamente responsable de los gastos.

A sí, Si hay tarifas pendientes de pago antes de la subasta del apartamento, lo mejor es reclamar tanto al propietario anterior como al banco.. Por otro lado, si solo quedan cuotas pendientes de pago a partir de la fecha en que el banco adjudicó el piso en subasta, es recomendable reclamar solo al banco.

En estos casos, es recomendable enviar una carta al banco antes de emprender cualquier acción legal que genere posibles gastos. Si no paga la deuda en un corto período de tiempo, es conveniente convocar una reunión de propietarios para resolver un reclamo con el banco. El fiduciario deberá dejar constancia de la deuda para posteriormente interponer un requerimiento de pago ante el juzgado de primera instancia del distrito judicial donde se ubica el inmueble.