El alto precio de la vivienda en las grandes ciudades está desencadenando la transformación de locales en vivienda, imitando una tendencia que se inició en la década de 1950 del siglo pasado en ciudades como Nueva York, cuando personas de bajo poder adquisitivo, como estudiantes y artistas, comenzaron a alquilar almacenes y locales de doble uso, como viviendas y lugares de trabajo. De hecho, diferentes medios, como A B C, se hizo eco de esta tendencia en enero.
Hoy las cifras hablan por sí solas. Desde 2016, solo en Madrid, el Ayuntamiento ha concedido más de 778 licencias de este tipo y se estima que el 20% de los locales de las grandes ciudades de nuestro país se convertirán en vivienda. Pero, antes de emprender la aventura, conviene recordar que no todas las salas admiten esta opción. Según lo recogido por el Código técnico de edificación (CTE), solo aquellos que tengan, entre otros requisitos, una superficie habitable mínima de 25 m2, tengan una fachada de al menos 3 m de largo y una altura que oscile entre 2,40 y 2, podrán dedicarse a dicho uso, 60 my la ventilación de las galeras está garantizada con salida de humos a cubierta.
Una vez hecha esta aclaración, la siguiente pregunta que debe surgirnos es si es necesario el permiso de los vecinos para cambiar el uso de una habitación por vivienda.
Método gratuito de conversión
Esta transformación está exenta del consentimiento de la comunidad de propietarios siempre que se cumpla alguna de las tres hipótesis: no existe limitación o prohibición expresa de la modificación de uso en el título constitutivo; No se modifican los elementos comunes ni se modifican las cuotas de participación. Sin embargo, no está de más que el Administrador del Dominio también verifique si los Estatutos de la Comunidad de Propietarios permiten que la vivienda se haga en el local. En el caso de que no se indique expresamente esta autorización, no será necesaria la autorización de la comunidad para transformar el local en vivienda.
En el caso de que este cambio afecte la estructura del inmueble, como la modificación de la fachada, y conlleve una modificación en la distribución de los elementos comunes y, en consecuencia, en los costos de participación de la vivienda a los gastos de dichos espacios. , se debe contar con la autorización de todos los propietarios de la finca para proceder con esta conversión, incluso en ausencia de prohibición expresa. Según lo previsto en el art. 10,3 b de Ley de propiedad horizontal (LPH), este cambio solo tendría la aprobación de la comunidad si obtiene el permiso de las tres quintas partes de la comunidad de propietarios.
Con la luz verde de la Comunidad, solo queda emprender los trámites técnico-administrativos como la solicitud de la licencia de obra para adecuar el local al nuevo uso de la vivienda, hacer la declaración de modificación catastral, registrar el cambio de uso hace y gestiona el primer permiso de ocupación.
Es importante que, para respetar la convivencia pacífica de la comunidad y para respetar los derechos y deberes de ambas partes -propietario del edificio y propietario del local-, el Administrador de la Propiedad, por su formación y su experiencia , tomar las riendas de la situación y actuar como intermediario entre las dos partes.
Problemas como estos surgen en las comunidades vecinas, que tienen su complejidad. Por eso en El Administrador de Fincas siempre recomendamos que las comunidades tengan un administrador inmobiliario registrado.
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