Un propietario de la comunidad nos pregunta lo siguiente con respecto a las acciones que se deben tomar para crear una comunidad secundaria:
P. Buenas tardes, mi caso es el siguiente:
Mi apartamento pertenece a una comunidad (A), compartimos una escalera, un portal y un buzón con la otra comunidad (B), lo que nos da el derecho de paso para usar las escaleras (aunque no haya otra forma de entrar a nuestra hogares pero).
Bueno, resulta que aun así, somos dos comunidades diferentes y que, dentro de nuestra comunidad, no tenemos voto para pedir la renovación del teléfono (roto), los buzones (no tengo, por ejemplo) o la puerta del portal. Podemos participar en las reuniones de los vecinos de la otra comunidad solo si la otra comunidad invita a nuestra comunidad a la reunión. Sin embargo, nuestra comunidad sigue pagando un año (x) por el mantenimiento de estas cosas … pero todavía no tenemos derecho a voto y no podemos asistir a las reuniones. Nada de esto me conviene, ¿podrías ayudarme?
R. Querida Bruna. Compruebe lo que dicen las letras de división horizontal para su edificio o portal. No puede ser que teniendo un sirviente no puedan tomar sus propias decisiones que conciernen solo a su portal. Si estaban tan mal arreglados, deberían dejar el asunto en manos de un administrador de propiedades colegiado para que lo ayude a realizar los cambios necesarios.
Pensemos en lo que dice la ley horizontal de la propiedad al respecto tras los cambios realizados en la ley 8/2013 de 26 de junio de 2013 titulada Rehabilitación, regeneración y renovación urbana, desde este momento nuestra jurisprudencia ha permitido la posibilidad subcomunidad.
En este sentido tenemos que ver qué dice al respecto el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dice lo siguiente literalmente:
Esta ley será de aplicación (se refiere a la ley de propiedad horizontal):
En su punto 4o se indica expresamente, esta ley se aplica las subcomunidades cuando hagan uso exclusivo de determinados elementos o servicios comunes y gocen de independencia funcional o económica.
Nada puede impedir en este caso a discreción de la ley y la jurisprudencia que los titulares de un portal puedan crear una subcomunidadAhora, para que esto sea legal y los estatutos, si existen, podrían registrar la posibilidad de crearlos. subcomunidad, sería necesario que la aprobación de estos se dé en virtud de lo indicado en el artículo 17.6 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «6. Los convenios no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos comunitarios, requerirán la unanimidad de los propietarios totales que, a su vez, representan el total de las cuotas de participación. «
Sería necesario a nuestra discreción. un acuerdo unánime de la actual junta general de propietarios autorizando esta operación.
No olvidemos que para el acuerdo unánime es necesario que se haga con la unanimidad de los presentes en la reunión y dando los términos para que los que no estuvieron allí decidan de acuerdo a lo que se indica en el artículo 17.8 LPH que dice lo siguiente : «8. Salvo en los casos expresamente previstos en los que no pueda imputarse el coste de los servicios a aquellos titulares que no hayan votado expresamente en la Asamblea a favor del convenio, o en los casos en que la modificación o reforma se lleve a cabo para uso privado, Ser contados para los votos a favor de los propietarios ausentes de la Asamblea, debidamente convocados, quienes, informados de la resolución adoptada por los presentes, serán contados a los votos a favor, de acuerdo con el procedimiento a que se refiere el artículo 9, No manifestar su discrepancia comunicando a quien ejerza las funciones de secretario de comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que acredite su recepción. «
Recordemos que para que esta decisión se haga efectiva ahora y en el futuro es necesario que esta posible extensión del estatuto sucesorio quede inscrita en el registro de la propiedad.
Finalmente, indique lo que afirma la DGRN en la sentencia de 27 de julio de 2017, que establece lo siguiente en relación a las subcomunidades:
«En la correcta interpretación de este precepto jurídico nada nos autoriza a entender que la constitución de una subcomunidad como la que es objeto del acto calificado en el presente caso, requiere que exista una disposición estatutaria previa o disposición del título constitutivo de la propiedad horizontal total que autorice expresamente la creación de subcomunidad. Bastará que el citado título constitutivo no prohíba y que, sí, los requisitos que, en función de las características del la subcomunidad en cuestin, son necesarias con respecto al ttulo constitutivo de la la subcomunidad, de conformidad con los artículos 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Entonces, cuando –como en el presente caso– se trata de crear una subcomunidad En cuanto a los elementos comunes, será necesario que, además del consentimiento individualizado de los titulares que se adhieran al mismo, el convenio sea adoptado por los titulares de la propiedad horizontal total en los términos previstos por la regla 6 del artículo 17 del la Ley de propiedad horizontal, es decir unanimidad«
Saludos
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Firmado. Miguel Fernandez
Administrador de propiedades en Madrid y Guadalajara
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