P. Hola, vivo en un edificio con cuatro vecinos, para acceder a nuestras casas tenemos que hacerlo por escaleras y patios, esto ha sucedido desde que se construyeron los edificios en los años 50 o 60. En mi caso no tengo otra forma de hacerlo. acceder a mi casa por otro que no sea por el que tengo enfrente ya que no hay otro acceso a la carretera. No veo ninguna mención del derecho de paso en mi escritura y me preocupa que un día el dueño de la otra granja nos niegue el acceso y, por lo tanto, no sé qué pasaría … ¿Cómo puedo asegurarme? hay un derecho de paso? ¿Debería aparecer en mi acto o solo en el de la otra finca? ¿Dónde / cómo puedo comprobar esto?
Por otro lado, el dueño de la otra finca nunca hace mantenimiento, hay un tramo de escaleras que está a punto de derrumbarse en el rellano y un vecino ha puesto un poco de madera por casualidad pero la madera ha cedido y está a punto de llegar al límite. ¿Cómo se puede reclamar esto? Los vecinos de esa finca, todos alquilados y ancianos, no quieren quejarse si su contrato es revocado pero algún día ocurrirá un grave accidente …
Agradeceré cualquier guía de ayuda, muchas gracias. Por cierto, la finca está en Barcelona.
R. Estimado Carlos:
La servidumbre debe traducirse en el acto de división horizontal de los bienes del servidor, en este caso el acto o estatutos del portal a través del cual se va a realizar. acceso. Antes de seguir hablando de la servidumbre, recomiendo leer tres artículos que hemos escrito sobre este tema y vemos que cada vez más lectores tienen preguntas sobre la servidumbre y los diferentes tipos. Estos artículos son los siguientes:
https://adminfergal.es/sentencias-sobre-servidimonio-en-la-propiedad-horizontal/
https://adminfergal.es/distribucion-gastos-mantenimiento-y-conservacion-en-las-servidimonio-de-comunidad/
https://adminfergal.es/el-predio-sarviente-no-permite-entrada-a-piscina-al-inquilino/
Se recuerda a todos los lectores que la servidumbre en sus diversas modalidades se rige por los artículos del código civil desde el artículo 530 al artículo 604.
Consideramos aclarar, que usted. tener acceso a través del otro portal es la propiedad o propiedad dominante y el portal es propiedad del servidor
Hay una serie de cuestiones que deben tenerse en cuenta para diferentes propiedades o propiedades. Hagamos un resumen de todos aquellos artículos relacionados con su pregunta:
SECCIÓN TERCERA. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE ACTIVOS DOMINANTES Y SERVIDORES
Artículo 543.
El dueño de la propiedad dominante podrá, a sus expensas, realizar las obras necesarias para el uso y mantenimiento de la servidumbre sobre la propiedad del sirviente, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Debe elegir el momento y la forma adecuados para esto a fin de causar el menor inconveniente al propietario de la propiedad del sirviente.
ARTICULO 544.
Si existen varios inmuebles en posición dominante, los propietarios de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos a que se refiere el artículo anterior, en proporción al beneficio que la obra aporte a cada uno. Quien no quiera contribuir puede quedar exento renunciando a la servidumbre en beneficio de otros.
Si el dueño de la propiedad del sirviente se utiliza de alguna manera como servidumbre, se le requerirá que contribuya a los gastos en la proporción expresada anteriormente, salvo pacto en contrario.
ARTICULO 545.
El dueño de la propiedad servil no puede en modo alguno perjudicar el uso de la servidumbre establecida.
Sin embargo, si por razón del lugar originalmente asignado, o de acuerdo con los procedimientos establecidos para el uso de los sirvientes, se vuelve muy inconveniente para el dueño de la propiedad del sirviente, o lo priva de realizar obras importantes, reparaciones o mejoras, puede ser cambiado a sus propios gastos, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente conveniente, y de tal manera que no haya perjuicio para el dueño del bien dominante o para quienes tengan derecho a utilizar la servidumbre.
Según el Código Civil, las personas que utilicen la propiedad dominante junto con los propietarios que sean dueños de la propiedad del sirviente, deben comprometerse a realizar las obras necesarias en la propiedad del sirviente que les permita acceder a ella en perfectas condiciones.
SECCIÓN TERCERA. DE LOS ORIENTES DE PASAJE.
Artículo 564.
El propietario de una finca o finca, enclavada entre otras en el exterior y sin acceso a una vía pública, tiene derecho a solicitar el paso por las fincas vecinas, antes de la correspondiente compensación.
Si esta servidumbre se constituye de tal manera que su uso pueda ser continuo para todas las necesidades de la propiedad dominante, estableciendo un camino permanente, la indemnización estará compuesta por el valor del terreno ocupado y el monto de los daños ocasionados al predio. propiedad de los sirvientes …
Cuando se limite al paso necesario para el cultivo del conjunto de la finca entre otras cosas y para la extracción de sus cultivos a través de la propiedad del criado sin vía permanente, la indemnización consistirá en el pago del daño causado por este impuesto.
Artículo 565.
Debe darse preferencia en el punto menos perjudicial para la propiedad del servidor y, en la medida en que sea compatible con esta regla, donde la distancia entre la propiedad dominante y la vía pública sea menor.
Artículo 566.
La amplitud del derecho de paso será suficiente para las necesidades de la propiedad dominante.
Artículo 567.
Si una propiedad se compra para venta, permuta o partición, queda ubicada entre las demás del vendedor, intercambiador o copartícipe, estos están obligados a vender sin compensación, salvo pacto en contrario.
Artículo 568.
Si el paso otorgado a un bien afianzado ya no es necesario porque su dueño se ha incorporado a otro contiguo a la vía pública, el dueño del bien servidumbre puede solicitar la extinción de la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido como compensación.
Lo mismo se entenderá en el caso de la apertura de un nuevo camino que da acceso al cortijo sumergido.
Artículo 569.
Si es imprescindible construir o reparar un edificio para pasar materiales ajenos, o colocar andamios u otros objetos para la obra, el propietario de este inmueble está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al daño sufrido.
Artículo 570.
Las actuales servidumbres de vía para el ganado, conocidas con los nombres de barranco, cordón, acera u otro, y las de abrevadero, lugar de descanso y redil, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramal y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar.
Sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos, el barranco no podrá en ningún caso exceder los 75 metros de ancho; la cuerda, 37 metros y 50 centímetros, y la acera, 20 metros.
Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzada o el abrevadero para el ganado, se observará lo dispuesto en este párrafo y en los artículos 555 y 556. En este caso, el ancho no puede exceder los 10 metros.
Comparado con estos artículos que hemos descrito, parece claro que a quién le corresponde la obra y el servidor de la propiedad (portal) y que a usted. Como propiedad dominante, tendrá derecho a exigir el perfecto estado de uso de esta servidumbre, aportando la suma de dinero que le corresponda en base a lo establecido.
Si cree que no realizar dicho trabajo podría representar un problema tanto para los propietarios / inquilinos de los activos en servicio como para los propietarios que ingresan a través de la finca dominante, primero debe presentar una apelación extrajudicial ante el Presidente de la Servinte la comunidad patrimonial y, si es posible, incluso frente al Secretario-Administrador si tuviera uno.
Si la comunidad o los bienes de la servidumbre te ignoran, mi sugerencia es contratar a un arquitecto y darle un dictamen pericial para que vaya al urbanismo y lo resuelva mediante la denuncia correspondiente.
No puede dejar de gestionar la reclamación por cualquier derrumbe que esto pueda suponer y el Ayuntamiento debe poder actuar ante los problemas de aplicación de cualquier normativa urbanística existente.
En Madrid, por ejemplo, tenemos la ordenanza de conservación, rehabilitación y estado ruinoso de los edificios. Los artículos 6, 7 y 8, entre otros, hablan del deber de conservación y las acciones a tomar. Los dejo transcritos en este artículo:
Artículo 6. Obligación de guardar.
Los propietarios de terrenos, edificios y edificaciones tienen el deber de mantenerlos en las condiciones mínimas de seguridad, salud, accesibilidad, decoro público y decoro, realizando las obras y obras necesarias para su conservación, con el fin de mantener las condiciones requeridas para la habitabilidad. en todo momento. o uso real.
Artículo 7. Acciones de conservación.
1. Las acciones de conservación tendrán como objetivo mantener los edificios y construcciones en condiciones
mínimo de:
a) Seguridad para que no implique riesgos para personas y cosas, por lo que se deberán realizar las obras y obras necesarias para asegurar, reforzar o reponer elementos dañados de la estructura, cimentaciones, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos. realizados estructurales que comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Asimismo, se deberán reparar las fachadas (interiores, exteriores y tabiques) y otros elementos cuyo estado ponga en riesgo la seguridad de las personas, como chimeneas, falsos techos, cornisas, voladizos, rampas o elementos ornamentales o de acabado.
b) Saneamiento de manera que no atente contra la higiene y la salud pública, para lo cual se deberán realizar las obras y obras necesarias para que no exista fuga de agua por fachada, techo o suelo y los sistemas de fontanería y saneamiento en general deberán mantenerse en buen estado de funcionamiento para garantizar su idoneidad para el uso previsto.
c) Accesibilidad de accesos, escaleras, aceras, barandas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial (braille, altos relieves, bucle magnético, etc.), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción, por lo que el los trabajos y trabajos necesarios deben realizarse de tal manera que se conserven y mantengan en un uso adecuado.
d) Ornato y decoración pública, para que la fachada de los edificios y construcciones no comprometa la imagen urbana, por lo que debe mantenerse en orden, limpiando, pintando, reparando o sustituyendo sus materiales de revestimiento.
2. Las acciones de conservación del terreno y parcelas estarán dirigidas a:
a) Cerco: Cada lote deberá cerrarse mediante el cerco que determina el artículo 6.10.17 del Reglamento Urbanístico del Plan General de Urbanismo.
b) Tratamiento superficial: Se protegerán o eliminarán fosas, irregularidades y todo tipo de elementos que pudieran provocar un accidente.
c) Limpieza y salubridad: El sitio debe estar permanentemente limpio y libre de cualquier tipo de vegetación espontánea o cultivada.
Artículo 8. Alcance de la obligación de conservación.
1. La obligación de conservación se extiende a la terminación de las obras y obras cuyo monto no exceda de la mitad del valor de un edificio o de una nueva planta de construcción, de características similares y de la misma superficie útil o, en su caso, idénticas en tamaño a la pre. -existente, excluido el valor del terreno, construido con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizada o, en su caso, sea legalmente utilizada para su propio uso.
2. Cuando el Ayuntamiento de Madrid ordene o exija al titular la realización de actuaciones de conservación que superen el citado límite, éste podrá exigir al titular el pago de la franquicia. Creo que deberías actuar porque podría ser que tu vida y la de los demás estén en juego.
Por cierto, Carlos, debo disculparme porque todo lo que te he dado está relacionado con el Código Civil general y no con el específico de Cataluña y por otro lado la ordenanza que he elaborado es del Ayuntamiento de Madrid. En este caso, le sugiero que se ponga en contacto con un abogado especializado en el código civil catalán.
Firmado. El Administrador de Fincas
Administrador de propiedades en Ávila, Madrid y Guadalajara
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