Es una cuestión que inquieta a muchos ciudadanos que poseen una vivienda en propiedad. Comunidad de propietarios y personalidad jurídica forman una relación que vamos a explicar a continuación en qué consiste.
Comunidad de propietarios y personalidad jurídica: ¿hay relación?
Una comunidad de propietarios es un todo. Es normal que muchos vecinos piensen en su interés particular, pero la junta es un todo y como tal debe ser tratada y entendida. Así pues, lo que es bueno para uno, conviene que lo sea para los demás, en particular, si se trata del correcto funcionamiento de la finca.
Aquí es importante diferenciar entre persona física y jurídica. Es decir, si un individuo es el objeto de un trato, él es el titular de sus obligaciones, y también de sus derechos. Esto quiere decir que, si contrae una responsabilidad con otra persona, él y solo él será el responsable de sus derechos, de sus deberes, de sus obligaciones, etc.
Ahora bien, ¿qué sucede con una persona jurídica? Al ser más complejo, pues dicha persona podría pasar a ser varias, el derecho crea la ficción de “persona jurídica” para que reciba el tratamiento individual. Para eso lo trata de personalidad jurídica para que sea titular de sus derechos y obligaciones según le correspondan.
Ahora bien, en el caso de las comunidades de vecinos o propietarios, el derecho no ha creado esa personalidad jurídica que, por ejemplo, sí pueden tener las empresas. ¿Qué sucede en estos casos?
El vacío legal
Si bien una junta de vecinos actúa como si fuera una especie de sociedad, a ojos del ordenamiento jurídico no existe tal imagen, por lo que no se le puede considerar con esta fórmula.
Hay que tener en cuenta que, al proceder a la constitución de una comunidad de propietarios, se pasa también a la legalización de un libro de actas para la toma de constancia de los acuerdos a los que se lleguen. Así pues, es obvio que hay una especie de sociedad, pues en muchas ocasiones hay que acudir a Hacienda para recibir un Número de Identificación Fiscal, pues hay que actuar con la Administración como personas jurídicas, sin embargo, no reciben tan denominación legal.
El presidente de una junta vecinal, por ejemplo, es un representante legal, según afirma la Ley de la Propiedad Horizontal. Así pues, en nombre de una comunidad de propietarios será quien firme contratos vinculantes con todos los miembros para que su comunidad sea beneficiaria, por ejemplo, de ayudas, subvenciones, servicios de limpieza, contratos y recepción de fondos, etc.
Pues, a pesar de todo ello, no aparece una junta de propietarios como una persona jurídica con derechos y obligaciones, lo que sería bueno para todos los vecinos.
Los problemas generados
Obviamente, al no considerar a las comunidades de propietarios como entidades con personalidad jurídica propia, se devengan problemas diversos. Si bien no son constantes, sí que aparecen con cierta frecuencia.
Pensemos, por ejemplo, en un proveedor que tiene que exigir una obligación de pago a una comunidad. Pero, si esta no tiene consideración de persona jurídica, es cierto que responde de sus fondos. Entonces, si no tiene fondos, ¿qué hace? Pues son los propietarios los que van a responder de forma subsidiaria.
La ley dice que se traspasa la responsabilidad a los miembros que forman la junta, por lo que se la suele dotar de un fondo de reserva. Pero, si bien la titularidad es de la comunidad, esta no tiene efecto jurídico, pues no es persona jurídica, por lo que de forma subsidiaria responden los copropietarios.
Es decir, a todos los efectos, hay una personalidad jurídica de la comunidad de propietarios, pero que no está recogida en ninguna parte, aunque actúa como tal.
La ley
Desde 2011 está reformada la legislación para que las comunidades de propietarios puedan ser titulares de créditos de entidades bancarias. Y es algo común por un asunto tan simple como que muchos propietarios no son capaces hacer frente a gastos importantes para rehabilitar zonas comunes, por ejemplo, para un cambio de la sala de calderas. Sin embargo, los bancos no suelen aceptar a las juntas vecinales como clientes a no ser que se formalice en las actas de las reuniones, en las que deben aparecer los vecinos sobre los que recae la responsabilidad final.
Este es un ejemplo claro de la relación entre comunidad de propietarios y personalidad jurídica, que es clave, pero a la que hoy por hoy no se le ha dado respuesta de forma legal, por desgracia. En cualquier caso, aquí podemos resolver más dudas que tengas sobre este y otros muchos temas.
Recuerda que, como comunidad, se debe contratar a un administrador de fincas colegiado para no incurrir en posibles ilegalidades, y para saber que siempre hay un grupo de expertos que responde por el profesional. Para saber más sobre el tema, contáctanos hoy mismo.