Para Patricia brione

Si es cierto que Ley de propiedad horizontal autoriza al propietario del edificio, antes de iniciar la venta de los apartamentos o locales, a emitir y registrar el título constitutivo y, en su caso, los estatutos., esta posición predominante o pole position en la línea de salida, esto puede ser más un dolor de cabeza para los futuros propietarios.

Pero además, es bastante frecuente que el promotor al celebrar el contrato de compraventa en Escritura Pública, Incluir en dicho contrato una cláusula de estilo en la que los compradores declaren conocer y aceptar el contenido de los Estatutos. (que hasta entonces desconocía incluso su existencia) produciendo una novación del contrato inicial en cada regla.

Sin embargo, incluso aceptando estos Estatutos, no todo está perdido; más tarde, pueden, si es necesario, ser dejado de lado yendo a la corte probar que hubo fraude o actitud intimidante por parte del promotor que lo obligó a dar su consentimiento en el lugar sin demora para apreciar la legalidad o los perjuicios que pudieran derivarse de dichos Estatutos.

Este tipo de cláusulas deben ser analizadas de cerca porque es a través de ellas que el promotor generalmente aprovecha la oportunidad para resolver cuestiones que, por regla general, le favorecen resultando en un claro desequilibrio de posiciones (compradores y promotor-constructor).

Si bien la LPH no regula expresamente quién está autorizado para otorgar el título y, en su caso, los estatutos sociales, serán por analogía los autorizados para fijar las cuotas de participación, dentro de las cuales el artículo 5 incluye al propietario único del edificio al inicio de la venta de la finca.

Este poder legalmente reconocido no puede en ningún caso implicar un poder ciego sino Debe ejercerse en un campo de actuación que no vulnere ni vulnere los derechos del resto de titulares. porque, en caso contrario, los futuros compradores se limitarán a firmar un contrato de adhesión que contenga cláusulas estatutarias contrarias a la legislación vigente.

Cláusulas estatutarias

En este sentido, destacan por su importancia:

Reserva de derechos o uso de elementos comunes con exclusión del resto de titulares

Existe divergencia doctrinal sobre la vigencia de las cláusulas que reserven el uso exclusivo de las partes comunes del edificio y, a fortiori, cuando el promotor venda todos los edificios y, por tanto, el uso no esté vinculado a ningún tipo de propiedad.

Existe una divergencia doctrinal sobre la vigencia de las cláusulas que reservan el uso exclusivo de los elementos comunes del edificio.

Lo que parece claro es la nulidad de las cláusulas que otorgan al local comercial su uso exclusivo, por ejemplo patio trasero cuando, en el anuncio de la propiedad, aparecía como un elemento de uso común a todos los propietarios (SAP Madrid de 5 de mayo de 2010).

Asunción de obligaciones por parte del resto de propietarios a diferencia de la LPH

Aun cuando el promotor tenga esta autonomía para otorgar el título constitutivo y determinar su contenido, esta libertad no es absoluta ya que siempre estará condicionada al marco legal vigente. Al respecto, la Corte Suprema en sentencia de 5 de marzo de 2004 relativa a la reserva de tierra y fuga a favor del promotor por ser contraria a la LPH afirma que “(…) el problema se reorienta hacia la autonomía que el promotor a al momento de redactar este título constitutivo, porque es un criterio reiterado que sostiene que ni los estatutos ni el título constitutivo en sí pueden contener disposiciones que contradigan las normas imperativas contenidas en la ley de propiedad horizontal (…) ”.

Exención del pago de todos los cargos.

la artículo 9.1.e de la LPH establece que le corresponde al titular aportar según su coeficiente de participación o lo que se establezca especialmente para el pago de gastos generales. En el concepto de «los especialmente establecidos» Es posible incluir cláusulas estatutarias que eximan del pago de determinados gastos. o modificar la cuota de participación.

Ahora bien Estas cláusulas deben estar motivadas y justificadas, por ejemplo, por el uso que se haga de determinados servicios o elementos comunes de la propiedad como el ascensor o el mantenimiento del portón sin tener acceso al mismo ya que tiene entrada directa desde la calle.

Ciertos elementos arquitectónicos son por naturaleza comunes a todos los propietarios, los utilicen o no.

Sin embargo, como se mencionó anteriormente, la exclusión en el pago de gastos debe estar justificada ya que la condición de propietario es inherente al cumplimiento de una serie de obligaciones dentro de las cuales, se distingue por su importancia en el sustento y mantenimiento de la comunidad, el pago de contribuciones comunitarias.

Ciertos elementos arquitectónicos son por naturaleza comunes a todos los propietarios, los utilicen o no y, por tanto, Todo propietario estará obligado a contribuir a su pago, como sea el caso, entre otras cosas, de la cubierta, pilares o piso del edificio.

La consecuencia evidente de esta obligación es la nulidad de las cláusulas que el promotor incluya en el título o en los estatutos por las que «excluye» de contribuir a su pago por lo que se considerarán no colocadas.