
Para José María Salcedo Benavente, socio de la firma Ático legal
La Ley de IRPF regula en su art. 23.2 una reducción del 60% que los arrendadores pueden aplicar sobre la rentabilidad neta positiva obtenida del alquiler de un inmueble, siempre que el destino sea la vivienda. A priori, puede parecer que todo aquel que alquila un inmueble para vivienda tiene derecho a aplicar esta rebaja. Nada más lejos de la realidad. La casuística es variada y no todos los propietarios que alquilan una casa pueden aplicar la reducción.
Cuando el leasing es una actividad económica …
Lo primero a tener en cuenta es que Esta reducción sólo se puede aplicar cuando el alquiler de un inmueble para vivienda tribute como rentas del capital inmobiliario.. Y es que, si el arrendamiento tributa como actividad económica, porque el arrendador tiene una persona ocupada con contrato de trabajo a tiempo completo para su gestión (art. 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), el contribuyente no puede aplicar la reducción.
¿Qué pasa si le alquilo una propiedad a una empresa para el alojamiento de sus empleados?
También puede suceder que el inquilino no sea una persona física, sino una empresa. Y sin embargo, el destino de la propiedad será la vivienda. Más concretamente, empleados de la empresa.
En estos casos, el Tribunal Económico y Administrativo Central (TEAC) considera que se debe tener en cuenta el destino que se le dará al inmueble, permitiendo la aplicación de la reducción en el caso de alojamiento. Por supuesto, el contrato debe incluir la mención de que la propiedad solo se utilizará para satisfacer las necesidades de vivienda de un empleado, y el nombre de la persona física que la ocupará.
¿Qué pasa si le alquilo la propiedad a una ONG y la vendo como casa?
Este es un caso similar al anterior, por lo que los comentarios merecen la pena. Creo que también se debe abordar el destino que se le dará a la propiedad. Y si no es la sede de la ONG, sino su misión para la vivienda de personas físicas a la que atiende la entidad, no debería haber problema en que el arrendador pueda aplicar la rebaja. Como en el caso anterior, el contrato debe incluir el uso exclusivo del inmueble como vivienda y los nombres de las personas que lo ocuparán.
¿Qué pasa si alquilo la casa para uso turístico o estudiantil?
En este caso, el TEAC, en una resolución reciente, dijo que se debe abordar el concepto de arrendamiento de vivienda previsto en la Ley de Arrendamiento Urbano. Y de acuerdo con esta ley, el alquiler de una vivienda es uno de los propósitos principales del cual es satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino. Y se considera un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, que no cumpla con estos requisitos.
Por ello, Hacienda rechaza la aplicación de la reducción en el caso de alquileres de inmuebles que no constituirán el domicilio permanente de los arrendatarios. Y esto es lo que ocurre en los alquileres turísticos o para estudiantes.
¿Es posible perder el derecho a aplicar la reducción?
Finalmente, indique que, aunque tenga derecho a aplicar la reducción, el titular puede perder este derecho. Esto sucederá si no declara los ingresos por el alquiler de la casa y se somete a una auditoría fiscal. Antes de que eso suceda, el contribuyente puede presentar uno adicional. Pero si Hacienda lanza la verificación, la regularización practicada no incluirá la aplicación de la reducción. Estos son los criterios del TEAC. Sin embargo, algunos TSJ como el de Madrid no están de acuerdo.
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