Veamos qué obligaciones tiene un ocupante de vivienda (inquilino) según la ley de propiedad horizontal. Como siempre, contaremos con la inestimable ayuda de la editorial jurídica Sepín y con la jurisprudencia.
Primero, decir que tanto los ocupantes como los propietarios deben estar sujetos a lo señalado en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente: «9.c) Consentimiento en la casa o en el local refacción que requiere el servicio de la propiedad y lo permite servidumbre Requisitos esenciales necesarios para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes realizados o pactados de conformidad con lo dispuesto en esta ley, con derecho a ser indemnizado por la comunidad por los daños ocasionados. «
Este punto 9.c de la LPH no es solo una obligación del propietario, sino que también es una obligación del inquilino o inquilino.
No es posible celebrar un contrato entre las partes en el que se impongan condiciones contrarias a la ley porque sería una cláusula nula por ley.
También el arte. 9 d) de la LPH en relación a las obligaciones del propietario o inquilino se establece textualmente lo siguiente: d) Permitir la entrada al propio apartamento o habitación para los fines previstos en los tres apartados anteriores.
El inquilino no puede negarse mudarse a su casa alquilada para brindar una solución a un problema que afecta a un elemento común de la comunidad.
Si el inquilino se niega a mudarse a su vivienda, podría ser demandado por la comunidad y entraríamos lo que indique en derecho procesal civil en su artículo 249.1.8º que dice lo siguiente:
8.º Se decidirá en el proceso ordinario cualquiera que sea su monto en el momento de las acciones otorgadas un las juntas directivas ya estos la ley de propiedad horizontal, siempre que no traten exclusivamente de reclamaciones cuantitativas, en cuyo caso serán tramitados por el procedimiento correspondiente.
Puedes preguntar como atención, en la propia solicitud o previamente, permitido por el juez acceso preventivo al apartamento o local, según el art. 726.2 y 727, norma 11, de la LEC, pero, por supuesto, solo en casos muy especiales y graves.
Lo que estos artículos indican literalmente (726.2)
El tribunal puede acordar cómo atención, respecto de los bienes y derechos del demandado, cualquier acción, directa o indirecta, que reúna las siguientes características: 2. No podrá ser sustituida por otra disposición de igual eficacia, a los efectos del apartado anterior, pero menos gravosa o perjudicial para el acusado.
(art. 727. Regla 11) de la LEC
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo anterior, se podrá acordar, entre otros, medidas de precaución:
11.ª Las demás medidas que, para la protección de determinados derechos, estén expresamente previstas en la ley o se consideren necesarias para garantizar la efectividad de la tutela judicial lo cual puede otorgarse en la estimación del juicio que recaiga sobre el proceso.
No debemos olvidar que cuando se plantee la cuestión, habrá que abordarla. contra el propietario y el inquilino u ocupante.
¿Qué juicios existen en nuestra jurisprudencia que puedan ser de interés comentar sobre lo comentado anteriormente y qué interés obligaciones del inquilino u ocupante. Veamos algunos de ellos:
AP Madrid, Sec. 21.ª, 388/2016, de 25 de octubre:
Extracto: El inquilino tiene la obligación de permitir que la comunidad acceda a la casa para que se pueda realizar una reparación comunitaria necesaria..
El factor determinante no es el título de ocupación de la casa: precaria, inquilina o propietaria; más bien, siendo el ocupante de la vivienda, negó e impidió, como persona natural y no actuando por cuenta de la persona jurídica del propietario, la entrada y acceso a la vivienda para realizar una reparación necesaria. Aquí radica su incumplimiento de una obligación legal que tiene cabida en Artículo 1101 del código civil.
El artículo 1101 dice Textualmente de la siguiente manera: “Quienes en el cumplimiento de sus obligaciones incurran en dolo, negligencia o demora en el pago, y quienes de alguna manera contravengan los términos de las mismas, quedan sujetos a indemnización por daños y perjuicios”.
AP Alicante, Sec. 5.ª, 58/2006, de 8 de febrero
Extracto: Obligación del arrendatario de permitir el acceso para trabajos comunitarios de reparación
“Debe referirse a la denuncia presentada en la demanda por el demandante de la Comunidad de Propietarios; Esto se pospuso a la sentencia para permitir el ingreso a la casa alquilada con el fin de permitir la modificación del sistema eléctrico de la propiedad, obligación basada en lo dispuesto en el artículo 9, 1, d) de la Ley de propiedad horizontal.
En la sentencia se argumenta que existe mala fe en la actuación de la inquilina demandada, pues más allá del consentimiento formal expresado por ella en respuesta a la solicitud que la Comunidad le envió por carta certificada, lo cierto es que solo dicha señora como propietaria de la posesión mediada de la vivienda, podría otorgar el consentimiento para ingresar a dicha vivienda como titular del derecho a su inviolabilidad consagrado en el artículo 18.2 de la Constitución.
Este criterio debe ser confirmado por la Sala, ya que la prueba aportada, especialmente el contenido de las comunicaciones que el actual demandante envió tanto a la Comunidad como a los titulares, permite constatar que se pretendía trasladar el conflicto entre los inquilinos a la Comunidad. y propietarios en relación a quienes debían asumir los costos del nuevo sistema, cuestión que de ninguna manera debió condicionar el permiso de acceso a la casa, que, como ya se mencionó, solo podría ser otorgado por el inquilino ocupando el mismo, motivos que impiden la ‘aceptación del recurso, ya que el criterio contenido en la Ley 395 de procedimiento civil se aplicó correctamente en la sentencia ”.
AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 83/2019, de 21 de febrero
Extracto: Una vez comprobada la existencia de actividades molestas por parte del ocupante de la vivienda, se debe considerar la solicitud de rescisión forzosa del contrato de alquiler.
«Como ya adelantamos, el art. 7.2 LPH establece que, si la sentencia es favorable, se puede ordenar …. la privación del derecho de uso de la casa o local por un período no mayor de tres años, dependiendo de la gravedad del delito y del daño causado a la comunidad Si el autor del delito no es el dueño, la pena puede declarar definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su puesta en libertad inmediata.
La demanda contiene una solicitud de privación de uso durante tres años y una solicitud de rescisión del contrato con liberación para el ocupante. En cuanto al titular, es indiscutible que a pesar de su conocimiento y del largo tiempo que se han realizado las actividades conflictivas, su posición siempre ha sido pasiva, desconociendo las diversas necesidades de la Comunidad, sin embargo la Sala considera que tal sanción sería factible sólo si el propietario también era el ocupante infractor, que no es el caso.
En cuanto al ocupante no propietario, al socio ofensivo, creemos que debe operar la solicitud de rescisión contractual y liberación contenida en la ley, cuya base es doble, mientras que, por un lado, recompensa particularmente el comportamiento ilegal no facilitar una vida a la vez tranquila y ordenada a los vecinos y, por otro lado, evitar que acciones como las que se han perseguido vuelvan a ocurrir en el futuro ”.
Otros extractos de sentencias de diversas audiencias provinciales que puedan ser de interés en relación con las obligaciones del arrendatario:
AP Madrid, Sec. 14.ª, 1-2-2019
Extracto: Acreditado que la prostitución se practica en el hogar, es necesario condenar tanto al arrendador como al inquilino al cese de esta actividad y la rescisión del contrato de arrendamiento.
AP Madrid, Sec. 13.ª, 20-5-2016
Extracto: Es necesario estimar la solicitud del arrendatario para la terminación de la actividad molesta cuando se solicitó previamente que se detuviera y posteriormente con un aviso de solicitud.
AP Madrid, Sec. 10.ª, 23-2-2011
Resumen: Condena de los ocupantes de la casa, habiendo experimentado las molestas actividades realizadas en la misma que alteran la convivencia normal de la comunidad.
Por tanto, debemos indicar que los ocupantes o inquilinos tienen sus responsabilidades y que sus acciones contra los intereses de la comunidad también podrían extinguir los derechos de la casa o local, provocando la privación de su uso.
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Firmado. Miguel Fernandez
Administrador de propiedades en Madrid, Ávila y Guadalajara
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