Dentro de nuestro sitio contamos con varios artículos en relación a la obligación de los propietarios de notificar a la comunidad de la venta de la propiedad según lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que tenemos lo siguiente:
Por otra parte, el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal indica que será obligación del titular:
I) Comunicar quien realiza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, de la transmisión de la propiedad de la casa o local.
¿Quién no respeta esta obligación? Seguiré respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas luego de la transmisión conjunta con el nuevo propietario, sin perjuicio del derecho del primero a reiterar el segundo.
No será de aplicación lo dispuesto en el párrafo anterior cuando alguno de los órganos a los que se refiere el artículo 13 haya tenido conocimiento de la transmisión de la propiedad de la vivienda o local por cualquier otro medio o acto probatorio del nuevo propietario, o cuando se haya producido dicha transmisión. significativamente.
¿Cuándo debe comunicarse?
En principio, como establece el precepto legal antes mencionado, debe ser comunicado cada vez que se produzca una transferencia de dominio; por tanto, se podría decir que cualquier traspaso de propiedad, oneroso o gratuito, entra dentro de este pasaje que se realiza por donación.
Partiendo como siempre de la editorial jurídica de Sepín y del artículo elaborado por Maria José Polo, exploraremos otras opciones o hipótesis:
Dinos sepin que hay un supuesto dudoso, porque ¿qué se debe hacer en caso de un laudo judicial? La jurisprudencia está dividida. La Sentencia de la AP Valencia, Sección 11.ª, 132/2015, de 4 de junio (SP / SENT / 834259), indica que la comunicación de la transmisión de la propiedad a la Comunidad no es obligatoria en los supuestos de ejecución hipotecaria, ya que el ejecutado no conoce al ganador de la casa; por tanto, cree que el art. 9.1 i) y la sanción resultante sólo se puede aplicar a los traslados voluntarios, donde el cedente tiene pleno conocimiento del nuevo titular y su fecha, lo que no ocurre necesariamente en ejecuciones forzosas. La citada resolución considera que podría determinarse la imposición de una obligación de imposibilidad de cumplimiento.
Este criterio no es unánime. SAP Madrid, Art. 11.ª, 270/2012, de 11 de mayo), considera procedente la reclamación contra el anterior titular por no haberse acreditado la notificación de la transmisión de la propiedad mediante subasta pública; Asimismo, la misma Audiencia, con Sentencia de 8 de febrero de 2010, condena al afiliado al pago de las cuotas atrasadas, no habiendo notificado a la Comunidad la transmisión de la propiedad de la vivienda, por adjudicación a un banco, ni el domicilio.
Ahora, y teniendo en cuenta que una de las excepciones a que se refiere el art. 9.1 i), o el anterior titular no será solidariamente responsable a pesar de no haber comunicado la transmisión, es que la «transmisión es notoria», encontramos la Sentencia de la AP León Sección 1, de 14 de marzo de 2005), que especifica que dicha notoriedad debe entenderse cuando la transmisión de la propiedad no se ha realizado de manera confidencial, sino mediante la adjudicación del nuevo propietario en una subasta pública realizada en los Boletines Oficiales del Estado y Provincia.
¿Quién está obligado? ¿Cuánto tiempo tienes para hacerlo?
Será el remitente. Se trata de garantizar el pago a la Comunidad, por lo que es más seguro imponer la obligación al anterior propietario; Tenemos constancia de que esta es la solución más garantizada en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña, que en el primer reglamento señalaba como obligado al comprador o nuevo propietario, pero tras la reforma de la CCCat., E imaginamos que conscientes del problema, Se modificó y, al igual que en la LPH, la obligación antes mencionada es también para la emisora.
Fue un cambio importante, porque la responsabilidad no recae únicamente en el comprador, quien, además, ya debe responder de «condiciones reales». De esta forma habrá dos corresponsables, el vendedor que no comunica la transmisión y el nuevo propietario, lo que implica una mayor seguridad para la comunidad.
No existe un plazo preciso, pero teniendo en cuenta la sanción impuesta por tal falta de comunicación, es recomendable enviar los datos del nuevo titular a la secretaría, lo antes posible, para que la Comunidad pueda contactar con el nuevo titular a fin de para solicitar, por ejemplo, datos bancarios o simplemente comunicando la forma de pago de los gastos comunes.
¿Podrá el comprador hacer esto?
Sin duda el comprador podrá, y será normal, ponerse en contacto con la administración de lo que ya será su nuevo inmueble, aunque hay que tener en cuenta que el cedente puede no tener constancia de la comunicación y, en caso de ser necesario, habrá No hay prueba de que esto haya sucedido, por lo que es recomendable no dejar que un tercero cumpla una obligación que la ley de propiedad horizontal impone al cedente.
Si bien, según consta en la Sentencia de AP Asturias, art. 4, 48/2012, de 9 de febrero, el nuevo propietario no puede ser sancionado por no comunicar el cambio de titularidad.
¿A quién se debe enviar la comunicación?
La LPH indica que se debe hacer a quienes ejercen las funciones de secretario de la Comunidad; Esta será la forma más segura, pero creemos que se puede hacer con cualquier órgano de gobierno.
¿Cómo deberia hacerse?
La citada notificación debe llegar a la Comunidad, por lo que es recomendable utilizar un sistema con algunas garantías, como burofax si pudiera haber algún problema, incluso si por norma general se hará un correo electrónico en el que la secretaria / administrador responda como recibido como prueba. Ser suficiente.
¿Qué repercusiones puede tener la falta de notificación para el vendedor?
Según lo dispuesto en el art. 9.1 i) LPH, el cedente deberá comunicar este cambio a la Secretaría de la Comunidad por un medio que pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir siendo solidariamente responsable del pago de los gastos incurridos con posterioridad la transferencia. , independientemente del derecho de repetición entre las partes. Sin embargo, si la venta se realiza sin registro, el que figura como titular en el registro seguirá siendo responsable, aunque solo sea a los efectos de la posibilidad de incautación del bien. De esta forma, entre otras, se entregaron las Sentencias de AA. PÁGINAS. Málaga, Sección 5, de 14 de junio de 2012, y Ourense, Sección 1, de 30 de mayo de 2012. El SAP Valencia, Sección 6.ª, 58/2019, de 11 de febrero, indica que cuando el contribuyente para gastos de comunidad, por su obligación o por extensión de responsabilidad, no coincide con el titular del registro, el reclamo en contra de este solo será con el propósito de sustentar la ejecución de su propiedad inscrita.
Sin embargo, su efecto es limitado en muchos casos, especialmente cuando el vendedor ha desaparecido o no tiene más bienes que el piso o local transferido. En este último caso, es casi seguro que el deudor que vio ejecutado el préstamo y se quedó sin bienes no se preocupará en lo más mínimo por cumplir con esta obligación legal. En definitiva, esa solidaridad solo se hará efectiva si el cedente tiene domicilio conocido y dispone de patrimonio, pero hay que tener claro que hay responsabilidad, y así consta en las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Valencia, Sección 8, de 26 de octubre. desde 2015; Madrid, de 11 de mayo de 2012; Ourense de 30 de mayo de 2012; Málaga de 14 de junio de 2012 y Ávila de 26 de noviembre de 2012).
¿Cómo interpretar el conocimiento de los órganos de gobierno, los actos concluyentes o la aceptación tácita de la Comunidad?
Es importante establecer cuándo, según el precepto jurídico antes mencionado, se tiene conocimiento de la Comunidad, por otros medios o por actos concluyentes, pero ¿qué se quiere decir con esto?
Así, la AP Salamanca, Sección 1, 27/2004, de 29 de enero, considera que habiendo aparecido siempre como propietario y ocupante de la vivienda y habiendo entendido todas las notificaciones y acuerdos con la misma, se da a conocer por la propiedad comunitaria y, de ahí la transmisión de la finca realizada en su día.
El SAP Valencia, Art. 8.ª, 639/2004, de 15 de noviembre, entiende que se supone que la Comunidad tiene conocimiento de la transmisión cuando admita al nuevo titular a la Asamblea.
El SAP Cádiz, Art. 7, 192/2004, de 15 de junio, señala que la Comunidad demandante conocía al verdadero propietario al comparecer como ayudante en el acta de la Asamblea en la que se acordó el cobro de la deuda.
Siete frases señaladas por la jurisprudencia:
AP Madrid, Sec. 10.ª, 22-07-2020.
AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 25/06/2020
AP Valencia, Sec. 11.ª, 28-9-2016
AP Valencia, siglo XI, 4-6-2015
AP Madrid, Sec. 11.ª, 5/11/2012
AP Madrid, Sec. 8.ª, 8-2-2010
AP Málaga, Sec. 4.ª, 18/06/2007
Un problema importante surge cuando una propiedad se adjudica una subasta judicial debido a una ejecución hipotecaria por parte de un banco. Cuando la deuda puede ser reclamada por el comprador, en este caso el banco. ¿Cuándo es el momento en que el dueño anterior deja de tener responsabilidad y la tendrá el comprador?
La resolución de la Corte Suprema en sentencia de 14 de julio de 2015, en la que establece: «En nuestro ordenamiento jurídico, la consumación de la venta de un inmueble en remate se ha hecho coincidir con el otorgamiento de la escritura pública, ya que el otorgamiento de esta escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la transmisión instrumental referida. a en el art. artículo 1.462 del código civil (sentencia, entre otros, de 10 de diciembre de 1991), pero una vez que la necesidad de otorgar la escritura pública ha sido sustituida por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que incluye la resolución que aprueba la subasta y declara que el precio ha sido entregado (artículo 674 del Código de Procedimiento Civil, según la redacción que da la Ley 13/2009, de 3 de noviembre), este será el momento en que deberá entenderse que la transferencia de propiedad se realizó de conformidad con las disposiciones del derecho civil «.
Otra pregunta que solemos hacernos es quién está obligado a pagar los gastos del condominio si existe una atribución judicial del uso de la casa.
Según las distintas sentencias, el pago correrá a cargo del titular de la oficina de registro, ya que, independientemente de que se haya atribuido el uso de la vivienda, por separación o divorcio, al otro cónyuge e hijos, esto no afectará al derechos de propiedad en relación con la comunidad.
Por otro lado, alegando que quien hace uso del apartamento, que no sea el propietario, nunca podrá ejecutar la ejecución hipotecaria, cuestión fundamental prevista en el art. 21 de la mencionada LPH. En definitiva, la atribución de uso no afecta a las obligaciones vinculadas a terceros, y aunque exista un acuerdo a tal efecto (como en muchos arrendamientos), no perjudica a la Comunidad, que exigirá al propietario del inmueble.
Las sentencias en relación con este tema han esbozado:
AP Madrid, Sec. 9.ª, 14-10-2011
AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 21-5-2001
Respecto a la donación y la responsabilidad del pago a la comunidad indique la siguiente oración que sea relevante:
AP Salamanca, Sec. 1.ª, 29-12-2015
Respecto a la herencia y la responsabilidad del pago a la comunidad indique la siguiente oración que sea relevante:
AP Salamanca, Sec. 1.ª, 29-12-2015
Finalmente, y en relación al registro, consideramos oportuno indicar las frases aclaratorias sobre este tema:
AP Madrid, siglo XXI, 2-10-2020
AP Madrid, Sec. 10.ª, 26-6-2020
AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 7-11-2019
Otros elementos que consideramos pueden ser de su interés:
Firmado. El Administrador de Fincas
Administrador de propiedades en Ávila, Guadalajara y Madrid
[related_post]