LEGALIZACIÓN DE LOS LIBROS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Debemos partir de la iniciativa preliminar de que las comunidades de propiedad necesitan que Libro de actas donde se van a recoger los diferentes acuerdos que aportan contenidos a la red social de propietarios está de manera perfecta legalizado. Esta legalización debe hacerse en Registro de la propiedad donde se registre la propiedad, mediante petición presentada en la forma y con los requisitos que regula el producto 415 del Reglamento Hipotecario.
La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es facultativa (art.6 Ley Hipotecaria), salvo en el caso de las hipotecas, que es obligatoria o constitutiva y consecuentemente podemos encontrar dos casos parcialmente frecuentes:
1.-Un edificio, urbanización o grupo inmobiliario que la división horizontal no está inscrita en el registro de la propiedad.
2.-Un edificio, urbanización o grupo de inmuebles que ha registrado la división horizontal, pero que en hay varias subcomunidades que quieren funcionar por separado, pero no están formalmente separados por un registro independiente.
En estos casos, se pregunta si el hecho de que no se registre la división horizontal dificulta la Libro de actas al Registro de propiedad y cuáles son las ventajas de tener legalizados los libros de actas a través de el registro oportuno.
Desde un punto de vista regulatorio, arte 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y también artículo 415 del Reglamento Hipotecario va a ser el fundamento de esta exposición.
1.-La legalización de Libro de actas.
Desde 1992 y como consecuencia de la reforma efectuada por el producto 17 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 10/92, se ha transferido la rivalidad para la legalización de los Libros Comunitarios de los Sucesos de Jueces de Primera Instancia a los Conservadores del Patrimonio. Antes de esta reforma, los jueces se limitaban simplemente a legalizar con un sello judicial los Libros que les presentaba la comunidad de dueños para proporcionarles legalidad externa pero, en ningún caso, ellos verificaron identidad de aquellos libros con la inscripción de las divisiones horizontales en el catastro.
Desde el año 1992, esta legalización la efectúa el Registro de la Propiedad competente, el cual debe verificar si la descripción del inmueble cuyo registro se va a legalizar. propiedad registrada y en un caso así procederá a la legalización del expediente libro de actas ampliando la nota marginal y los sellos que corresponden en cada una de las páginas del libro respectivo.
2.-Procedimiento para legalizar las actas (Artículo 415 del Reglamento Hipotecario).
Una petición en un documento privado es suficiente donde se recogen
-Identidad del solicitante y su actuación a nombre del Presidente de la Red social de Dueños.
-Identificación del elemento objetivo sobre el que se constituye la Propiedad Horizontal, señalando, si es viable, el número de la propiedad registral a la que se refiere.
-Fecha de apertura y cierre del libro de última hora a menos que prevea la legalización del primero libro de actas.
La solicitud irá acompañada del Libro (tanto de hojas sueltas como no) que habrá de ser cumplimentado y el Registrador, salvo que esté correctamente justificado, procederá a legalizarlo en los 7 días hábiles siguientes a su presentación.
3.-Identificación del Propiedad registrada te refieres a el libro de actas.
El Registrador estará obligado a legalizar el libro de actas siempre que la aplicación cumpla con todos los requisitos anteriores. Sin embargo, dicha legalización genera efectos distintas según se tenga identidad con la herencia del registro o no existe tal identificación.
– Si hay identidad con un fichero propiedad registrada Se reflejará mediante nota ajeno de dicho inmueble y provocará el bloqueo de una posterior legalización de otro Libro a menos que justifique la pérdida o pierdo del anterior. Libro de actas. Otra consecuencia es que disfrutará del principio de propaganda del registro con lo que si alguien quiere saber cuál es el libro de actas de esa Comunidad, el Registro va a reconocer como válido únicamente el que se informa en dicha nota al margen. Asimismo disfrutará de la presunción “iuris tantum” de que este es el Libro que recoge todos y cada uno de los pactos válidamente adoptados en esa Comunidad. Eso significa, los minutos Disfrutará de todos y cada uno de los principios hipotecarios a favor suyo y quien se oponga a va a deber acreditarlo mediante el correspondiente trámite judicial, carga de la prueba de este último.
-El problema surge cuando esa identidad no existe. Y este desajuste se puede generar por muchas razones:
R.- Se quiere crear una subcomunidad en otra sin dar el título constitutivo de la misma ni conseguir una inscripción autónoma en el Registro de la Propiedad. Este es la situacion propio de garajes integrados en la propiedad horizontal para que funcionen de manera sin dependencia del resto del edificio.
B.- Se pretende crear una macrocomunidad con un registro que acumule múltiples fincas registradas y esta identidad no puede derivarse de su descripción.

C.-Que nos encontremos primero un condominio en verdad apoyado en el producto 2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
4.-Solución a problemas de identificación.
Si bien tal identidad no existe, el LEGALIZACIÓN de los Libros, pero no tendrá un reflejo conveniente en la libros de registro. En este caso, la legalización de tal Libro se recogerá en un libro socorrer, pero carecerá de los efectos de publicidad y legalidad que hemos señalado previamente en frente de los bien determinados. Este libro socorrer es una mera correlación de Minute Books que están legalizados correlativamente y carecen de eficiencia.
No obstante, aunque se refleja en este libro socorrer, esta legalización mencionó que el libro será legal y se puede utilizar para todo lo que dispone la Ley de Propiedad Horizontal pero al no existir comparaciones con ninguna propiedad registral, posiblemente se legalicen más libros que un mismo edificio y los inconvenientes en relación a la identificación de cuál es válida se multiplican exponencialmente.
Y esto se origina por que en el momento en que en 1992 se otorgó a los Conservatorios del Patrimonio la competencia en la legalización de libros, el propósito de la ley era calmar a los tribunales de la carga de trabajo de la legalización de estos libros (esto se reconoce, entre otras cosas, en la Resolución de 22 de mayo de 2008). La Ley no pretendía ir más allí, pero la consecuencia práctica es que reflejar esta legalización en un libro no registral impide que ese libro goce de los efectos convenientes que tienen las inscripciones ordinarias en el Registro.
5. CONCLUSIÓN.
La legalización de los libros comunitarios del propietario Es requisito indispensable que los pactos que se adopten en sean oponibles a todos los miembros de la red social. Esta legalización se realiza ante el Registro de la Propiedad pero para aquellos Libros en los que no exista identificación registral, no gozarán de las secuelas beneficiosas de los principios de publicidad y legalidad que tendrán esos en quienes se valore esta identidad.
Creador,

Ana Villanueva Alvarez

Abogado ICA Málaga 7473

Correo electrónico: Ana Villanueva ana@madridsolicitors.com

Teléfono: 615496041

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