Por Jesús Flores Rodríguez. Catedrático de la Universidad Rey Juan Carlos
En las propiedades en régimen de propiedad horizontal, como en otros condominios, sucede a veces que un miembro de la comunidad cede el uso exclusivo de una parte, o de la totalidad, de manera arbitraria, es decir sin el acuerdo previo de los demás propietarios. y sin que el título constitutivo o los estatutos contengan una cláusula que reconozca este derecho.
La realidad es que la insolidaridad del copropietario, su abuso, el ejercicio antisocial de su derecho, perjudica al resto al desprenderse de él. La obligación de indemnizar al resto de los copropietarios, aunque sea en forma de renta, por el uso exclusivo de los bienes comunes tiene por tanto una clara justificación jurídica: la pérdida de un derecho de uso común, pues hay que subrayar que ‘ un comunero no puede gozar exclusivamente del bien común, impidiendo su uso a los que gozan del mismo derecho, sin estar autorizado para ello.
La comunidad o el comunero perjudicado no sólo puede exigir el cese del uso abusivo sino la indemnización de los daños y perjuicios por el tiempo correspondiente al uso y goce hecho por el otro copropietario.
La compensación tiene, legalmente, su recurso subsidiario de enriquecimiento injusto que permite la revisión de determinadas atribuciones o aumentos patrimoniales producidos, ya sea por transferencias patrimoniales en beneficio, o como consecuencia de haber realizado inversiones en determinados bienes o de haber utilizado la propiedad de otros para su beneficio o, en su caso, para el uso exclusivo de lo que corresponde a todos.
El enriquecimiento sin causa o sin causa queda en nuestro Derecho como secuela de las antiguas condiciones, acciones de recuperación personal que permiten medir el enriquecimiento sufrido en perjuicio de quien ha sido el beneficiario, generalmente correlativo al agotamiento de la contraparte.
La jurisprudencia se inclina a considerar que el uso exclusivo y exclusivo de un bien o parte de él por parte de un copropietario, que impide el uso de los demás copartícipes, excluidos del uso, debe ser compensado con renta o compensación, que es cubierto por el arte. 394 Código Civil y la interpretación que de ella se hace (Barcelona, Sec. 4ª, de 13 de mayo de 2015).
Por su parte, SAP Burgos, Secc. 3, de 28 de junio de 2013, indica que la compensación comienza desde la fecha en que uno de los copartícipes reclama el cese del uso exclusivo o los demás son compensados económicamente por este uso exclusivo, ya que, aunque entre – tiempo es entendido que hay consentimiento tácito al uso exclusivo de la cosa común por los demás copropietarios, de tal pretensión el uso exclusivo se torna no consentido e ilegítimo y susceptible de compensar o indemnizar a los restantes copartícipes. En efecto, el SAP Madrid (artículo 14, de 4 de mayo de 2012) concluye que el uso exclusivo por uno de los miembros de la comunidad conlleva la correspondiente indemnización de perjuicios a favor de los demás.
Así, la comunidad o el comunero afectado no sólo puede exigir el cese del uso abusivo, sino también la indemnización de daños y perjuicios por el tiempo correspondiente al uso y goce realizado por el otro copropietario.