En este sitio web hemos examinado repetidamente el artículo 17 de la Ley de propiedad horizontal. Lo hemos comentado desde diferentes puntos de vista. Hoy hablaremos como siempre con la ayuda de Sepín del artículo 17.12. Viviendas para uso turístico.

Antes de ir al fondo del asunto, para todos aquellos que quieran más información sobre el artículo 17 de la LPH pueden hacerlo en los siguientes enlaces:

Gracias a Sepin, como siempre, por toda la documentación que nos proporciona, gracias a su incansable trabajo nos permite a los gestores de fincas mejorar nuestro trabajo y comprensión del derecho inmobiliario horizontal y su jurisprudencia.

En primer lugar, debemos registrar lo que dice. Artículo 17.12 del derecho de propiedad horizontal:

12. El convenio que limita o condiciona el ejercicio de la actividad a que se refiere el literal e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en los términos que establezca la legislación del sector turístico, ya sea A menos que implique una modificación de la constitución o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las acciones. Asimismo, esta misma mayoría será necesaria para el convenio que establezca cuotas de gastos especiales o un aumento de la participación en los gastos comunes de la vivienda en la que se desarrolle dicha actividad, siempre que dichos cambios no impliquen un aumento de más de 20 %. . Dichos acuerdos no tendrán efecto retroactivo.

Con respecto a la pregunta que surge del artículo 17.12, ¿se permite que la Comunidad, con el voto de las tres quintas partes de los propietarios y acciones, pueda prohibir el uso del apartamento como «casa de vacaciones»? ¿Este acuerdo, una vez finalizada la notificación y otros trámites de LPH, requiere escritura pública e inscripción en el Registro para interesar a nuevos compradores?

De todas las respuestas dadas por los magistrados, me quedo en este caso, con la respuesta dada por el magistrado José María Ortiz Aguirre que dice lo siguiente:

«En un sistema en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (artículo 33 CE) y en el que los derechos de goce tienden a dar al propietario la máxima posibilidad de utilizar su propiedad, las restricciones a los poderes dominicales deben interpretarse de forma limitada, por lo que que el propietario puede condicionar su propiedad para el uso que tiene de ella para barato, siempre y cuando no se rompa alguna prohibición legal, y esto aunque suponga un cambio de destino respecto al previsto por el Título Constitutivo [SSTS de 20 de septiembre de 2007 (SP/SENT/135994) y de 10 de octubre de 2007 (SP/SENT/141282)].

Esta conclusión determina que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el Título no implica, en sí misma, una limitación del uso o poderes dominicales, ya que por ello es Se requiere una cláusula o regla precisa y concreta., con obligación para los miembros de la comunidad de su cumplimiento [SSTS de 23 de febrero de 2006 (SP/SENT/82376) y de 10 de octubre de 2007 (SP/SENT/141282)].

Como se indica en la Sentencia de 20 de octubre de 2008 (SP / SENT / 182559): “La doctrina constitucional significa que el art. 33 CE reconoce el derecho a la propiedad privada como núcleo esencial, por lo que el régimen de propiedad, es decir, las competencias del propietario, no puede privarlo de la utilidad económica efectiva, ni de la autonomía de la voluntad de uso, goce y disposición. ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad establecida bajo un régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitantes de determinadas actividades (…) «.

En conclusión, el Título Constitutivo y el Estatuto suelen establecer el uso y destino del edificio, pero esta mera descripción no implica una limitación del uso o poderes de dominio, porque para ello es necesaria una cláusula o una norma. concreta, con obligación para los miembros de la comunidad de observarlo, tanto para los fundadores de la Comunidad como para los propietarios posteriores, y ninguno de ellos puede ser privado del uso del derecho de propiedad que estime oportuno, siempre que el el destino elegido no está prohibido individualmente en esos documentos » [AP Madrid, Sección 11.ª, de 2 de marzo de 2018 (SP/SENT/952942)].

Como consecuencia de lo anterior, únicamente la prohibición de acondicionarla como «casa de turistas», acordada en el Consejo de la Propiedad, será exigible frente a terceros compradores, si esta prohibición se inscribe en el Registro Mercantil como contenido del estatuto de dicha Comunidad (de conformidad con el art. 5 LPH).

Un matiz final, a pesar del tenor literal del precepto legal puede causar confusión, en el sentido de que parece que, si los estatutos no han sido registrados, no podrían oponerse a terceros, aunque los conocieran, la doctrina y la jurisprudencia ha Aclaró que, incluso en el caso de que los estatutos no hubieran sido registrados, podrían oponerse al tercero, si se demostraba que tenía conocimiento de ellos. En este sentido, es interesante considerar que el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores en lo que respecta a la información a facilitar en la compraventa y alquiler de viviendas, establece la obligación de facilitar al comprador la estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso (artículo 5.1.2).

Por el contrario, en el caso de que se haya verificado el registro de los mismos, operan los principios personales de la publicidad positiva y negativa, sin embargo oponibles ”.

Sin querer prorrogar este artículo por tiempo indefinido, hay que tener en cuenta que las decisiones que se tomen en la comunidad bajo este nuevo artículo de la LPH no son retroactivas, por lo que se impondrán limitaciones a aquellas viviendas que en un futuro se quieran asignar. lo.

También tenemos en cuenta lo señalado en el artículo 17.12 de la LPH que hemos transcrito, que establece que la Comunidad de propietarios también podrá aumentar hasta un máximo del 20% la participación de los gastos del condominio para los propietarios que usan su casa para uso turístico. Este convenio requerirá, al igual que la constitución de las casas para uso turístico, que sea aprobado por 3/5 de los propietarios que representan 3/5 del total de las cuotas de participación y de igual forma no será este aumento en los gastos de participación en condominio. retroactivo.

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Firmado. El Administrador de Fincas

Administrador de propiedades en Ávila, Guadalajara y Madrid

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