Respuesta a un propietario por el eterno problema de aprobar asuntos que no están reflejados en el ítem de la agenda.

P. El 24 de julio recibí la convocatoria de la Asamblea Extraordinaria que se realizará el 26 de julio donde solo hay un tema a discutir en la agenda.
Quiero decir que asistí a la reunión.
El 26 de julio, durante la asamblea y tras discutir el punto del orden del día, el administrador nos informa que dos propietarios quieren impermeabilizar el techo en la zona que ocupan sus viviendas y piden al resto de propietarios que nos busquen a esa hora de la reunión. , si aceptamos apoyar su propuesta.
En ese momento se hicieron varios comentarios por parte de los integrantes de la asamblea de propietarios y así quedó el asunto y ese fue el final de la reunión, pero días después, el 18 de agosto, cuando recibí el acta, leí lo siguiente:
«Fuera de la agenda, la Sra. XXXXX y la Sra. XXXXX solicitan formalmente a los propietarios permiso para impermeabilizar el área del techo ubicada justo en la parte superior de sus casas, con el fin de aislar sus casas, ya que son estas las que están ubicadas justo debajo del techo. y son los menos protegidos. El trabajo correrá a cargo de los interesados. Los presentes otorgan permiso para realizar estas obras «
La terraza, cubierta por el edificio, es común y donde se sube a colgar la ropa.
Yo, el dueño de un piso, quisiera saber si este «acuerdo» puede ser cancelado, impugnado porque no creo que se pueda considerar un acuerdo porque no se votó porque corresponde a una votación y porque no se incluyó. en la agenda
Incluso suponiendo que todos los propietarios que estaban celebrando la reunión hubieran dado nuestro consentimiento, tampoco creo que sea un acuerdo válido y legal.
¿Es este falso acuerdo cuestionable y, por tanto, anulable?
Lo expresado por el Administrador y por los dos interesados, ¿se puede considerar como una simple manifestación o comentario de la voluntad de realizar el trabajo?
¿Este acuerdo sería nulo debido a una violación de la ley?
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que un acuerdo puede ser impugnado cuando es contrario a la Ley. ¿Se puede considerar que la aprobación del acuerdo es contraria a la ley? Suponiendo que fuera contra la ley, ¿el tiempo para disputar sería de 1 año?
Agradecería cualquier información que me ayude a solucionar este problema.

R. Buenos días Juan.
Este tema que tu. Lamentablemente, dice, es muy común y en ocasiones hay un abuso de derechos por parte de la comunidad porque se aprovecha del desconocimiento de los propietarios en general para realizar acciones no judiciales.
Hemos tocado este tema en algunos de nuestros artículos, por eso lo tenemos en el enlace https://adminfergal.es/imprevistos-a-resolver-en-una-junta-de-propietarios-2a-parte/ respecto a este tema dice el seguimiento:
¿Se puede adoptar un acuerdo que no esté en la agenda? Sin duda la respuesta es la última, solo se puede debatir, porque si decides votar, aunque sea para evitar un nuevo Colegio, estos asuntos, que normalmente se tratan en «preguntas y consultas», pueden dar lugar a recurso judicial. por cualquier titular que esté ausente y tendrá todas las posibilidades de éxito por lo anterior, solo se podrán votar los asuntos indicados en el orden del día, por lo que, entre otras, se han pronunciado las sentencias de AP Gijón del 25 de mayo de 2015, AP Toledo de 13 de mayo de 2015, aun cuando la cuestión pactada sea de escasa trascendencia económica o para la Comunidad, tal y como indica AP Vizcaya de 14 de marzo de 2014.
En otro de nuestros enlaces detallados del desafío a continuación: https://adminfergal.es/detalles-a-tener-en-cuenta-en-la-impugnacion-de-los-acuerdos-segun-la-lph/
Disponemos de la siguiente información: «Según lo establecido por el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo único que se impugna son los convenios, por lo que no es posible que se lleve a cabo la acción judicial para discutir solo el contenido de la redacción (repetimos, sin acuerdos) del punto «Solicitudes y preguntas ». Indique que no existe la obligación de colocar dicho punto de» preguntas y consultas «en el orden del día, es costumbre que se planteen cuestiones menores, pero, sin que sea posible que se establezcan acuerdos no previstos expresamente en la lista de cuestiones a discutir, tal y como establece el art. 16.2 de la misma LPH «.
En el enlace del artículo: https://adminfergal.es/orden-del-dia-en-convocatoria-de-la-junta-de-propietarios/ Decimos lo siguiente en relación a las solicitudes y preguntas: «Las cuestiones a ser tratados en la convocatoria, deben ser puestos en la agenda de manera concreta y específica para poder conocer con anticipación los temas que serán tratados. Todo contrato que se tome sin haberlo previsto en la convocatoria será anulable.
No puede decidir preguntas importantes a través del punto de pregunta y respuesta.
El orden del día debe tener una redacción específica y clara, pero no es necesario que tenga una redacción amplia y detallada. Hay que saber de qué vas a hablar, pero sin entrar en detalles y detalles ”.
De todo lo que se comenta en nuestro blog y en base a tus comentarios sobre el artículo de referencia, se pueden proponer las siguientes conclusiones:
a) Los comentarios que se hacen sobre la intención de dos propietarios de impermeabilizar el techo en la zona que ocupan sus viviendas, entendiendo que esta impermeabilización será de su exclusiva responsabilidad, siguen siendo comentarios. Si no están en la agenda, no se pueden tratar oficialmente.
b) No es posible solicitar formalmente la inclusión de la aprobación del acto en el techo porque no forma parte del tema de la agenda. La modificación de un elemento común solo se puede realizar con el acuerdo de la mayoría de los propietarios y que figura en el orden del día.
c) Es necesario que todos los propietarios tengan la posibilidad de votar sobre el punto del orden del día o al menos poder delegar el voto.
d) Si quisiera seguir adelante con el acuerdo que nos dijo, este acuerdo sería cuestionable y, por lo tanto, anulable. En este caso, no es necesario que su voto haya sido un voto en contra porque realmente no es un acuerdo formal porque no aparece en el orden del día.
e) Mi opinión es que su intención debe aclararse a través de una carta al presidente que si se realizaran las obras violarían los diferentes artículos de titularidad horizontal y que las obras serían impugnadas ante el juzgado local. Indique también en la carta su deseo de que se celebre una junta general extraordinaria para que todos los propietarios puedan votar por ella. En esta votación, su voto debe ir en contra para iniciar el procedimiento de impugnación, en su caso. Entiendo que la mayoría estará a favor del trabajo realizado por los particulares.
f) La apelación en este caso sería de 3 meses desde la notificación del informe.

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Firmado. El Administrador de Fincas

Administrador de propiedades en Ávila, Guadalajara y Madrid

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